나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30803 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "강릉입암동천년가밸로채아파트 제103동 제4층 제402호"로 주위는 아파트단지(입암주공2단지아파트, 입암주공3단지아파트 등), 근린생활시 설, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도로 보 아 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 4층 402호로서 건축물대장상 2023.9.27.자로 사용승인된 건물임. 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅마감 내벽 : 벽지마감 및 일부타일마감 바닥 : 장판지 및 일부타일마감 천장 : 벽지마감 등 창호 : 샷시창 구조.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.(거실, 드레스룸, 대피공간, 세탁실, 발코니, 실외기실, 욕실2, 주방및식당, 침실3, 파우더룸, 현관 등)

설비내역

기본적인 위생설비, 가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지상·지하주 차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형상의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로를 이용하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2019-08-16)(국지도로(379 ))(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-10)(국지도로(86))(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(202 0-06-10)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30803 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 4층 402호

용도: 아파트

감정가: 258,000,000원

건물면적: 59.62㎡ (약 18.03평)

토지면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2023년 9월 27일

1.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 입암동에 위치한 아파트로, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 시내버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 내 포장도로를 통해 외부로 출입이 가능합니다.

토지는 사다리형 형상으로 아파트 부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 국지도로가 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 11월 3일 접수된 우리은행의 근저당권(253억원)입니다.

해당 경매 물건과 관련된 모든 채권(근저당, 주택임차권, 강제경매 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

주요 권리 내용 요약:

* 소유권보존: 주식회사아라마루 (2023.11.03)

* 근저당: 우리은행 (2023.11.03, 말소기준권리, 25,303,000,000원)

* 주택임차권: 김 (2024.12.04 배당신고, 185,300,000원, 말소) - 전입일자 2023.11.21, 확정일자 2023.01.20. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 185,300,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-11-21

확정일자: 2023-01-20

배당신고일자: 2024-12-04

대항력: 없음

비고:

본 건의 경우, 임차인 김 은 대항력이 없으며, 보증금 전액이 배당될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

물건이 소재한 입암동은 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근에 초등학교 및 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 교통망은 시청로, 솔올로 등 주요 도로 접근성이 좋아 강릉 시내 및 해안 지역으로의 이동이 편리합니다.

혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았으며, 인근에 농경지가 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트는 2023년 9월 27일 사용 승인된 신축 건물로, 깨끗한 주거 환경을 제공합니다.

총 15층 건물 중 4층에 위치하여 일반적인 아파트 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

단지 내에는 총 242대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

엘리베이터, 기본적인 위생 설비, 개별 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 김 은 대항력은 없으며, 보증금이 확인되어 매수인이 인수할 금전적 부담은 없습니다. 다만, 법적 절차 진행상 변동 가능성에 대한 주의는 필요할 수 있습니다.

* 경매 물건의 특성상 예상치 못한 권리 관계나 점유 관계가 발견될 가능성이 항상 존재합니다. 철저한 현장 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년에 준공된 신축 아파트로, 비교적 깨끗한 건물 상태와 최신 편의 시설을 갖추고 있습니다.

입암동 일대는 생활 편의시설 접근성이 좋고 교통이 편리하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

권리 분석상 매수인이 인수할 권리나 부담은 없는 상태로, 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 국지도로 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역 등의 토지 이용 계획은 향후 개발이나 이용에 일부 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 준공으로 하자 보수 부담이 적고 최신 주거 트렌드를 반영하고 있습니다.

* 우수한 입지: 강릉시 입암동은 생활 편의시설 접근성이 좋고 교통이 편리하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 시세 상승 잠재력: 강릉 지역의 개발 및 신축 아파트 공급 추세를 고려할 때, 향후 시세 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 258,000,000원입니다.

최근 유사 면적의 매매 사례를 분석한 결과, 59.62㎡ (약 18.03평) 면적의 아파트는 250,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다.

구체적으로, 2026년 9월에는 260,000,000원에, 2026년 8월에는 255,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

신축 아파트임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰이 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 100% ~ 105% 수준인 258,000,000원 ~ 270,900,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 최근 부동산 시장 동향, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.