나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101546 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 833-24 신호안차랑7차 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선재 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양여자고등학교 "북서측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 "안양역"이 소재하는등 제반교통조건은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2016.05.16.) 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창호 : 섀시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 공동주택(다세대주택)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(만안초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양여자중.고등학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건에 부합된 제시외(판넬조 약 13.9㎡)는 별도로 평가하였으며, 경매 참여시 제시외 건물의 적법성 여부 등에 대하여 반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함하나, 제시외 건물의 적법성 여부는 별도 확인 요함
2. 임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 833-24번지에 소재한 신호안차랑 7차 5층 502호 다세대주택입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경101546 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 184,475,000원입니다.

해당 물건의 토지 면적은 18.31㎡ (약 5.54평)이며, 건물 면적은 29.88㎡ (약 9.04평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2016년 5월 16일입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양여자고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 지하철 1호선 "안양역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

물건의 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(만안초, 안양여중.고), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

경매 신청 채권자는 주OOOOOOO입니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(이은영)가 있으며, 보증금 151,000,000원, 차임 0원입니다.

해당 임차인은 2021년 9월 10일 전입(사업)했으며, 확정일자는 2021년 8월 5일, 배당신고일자는 2026년 1월 16일입니다.

임차인은 대항력이 없으며, 임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 인수 보증금 합계는 0원이며, 등기부상 채권 총액도 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

제시외 건물(판넬조 약 13.9㎡)은 본건에 포함되나, 그 적법성 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 주변에 근린생활시설과 학교 등이 혼재하여 주거용 상권으로서의 기능을 갖추고 있습니다.

지하철 1호선 안양역이 근거리에 소재하여 역세권의 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

주변에는 안양여자고등학교, 안양여자중학교, 만안초등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

대중교통으로는 버스정류장이 인근에 있으며, 지하철 1호선 안양역을 이용할 수 있습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2016년 5월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 제시외 건물(판넬조 약 13.9㎡)이 포함되나, 이 건물의 적법성 여부에 대한 확인이 반드시 필요합니다. 무허가 건물일 경우 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수 조건: 임차인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 추후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근인 2016년에 건축된 다세대주택으로, 안양역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 생활 환경이 양호합니다.

특히, 임차인인 주택도시보증공사가 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 매우 깔끔한 편입니다.

다만, 제시외 건물의 적법성 여부가 확인되지 않은 점은 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 임차인 부담 없음: HUG 임차인의 대항력 포기 및 권리 포기로 매수인의 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 교통 및 입지: 안양역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하고, 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 추가 수익 가능성: 제시외 건물의 적법성 확인 시, 활용 방안에 따라 추가 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 규모의 다세대주택 거래 금액은 약 2억 8천 5백만원에서 3억 2천만원 수준으로 나타났습니다.

해당 물건의 전용면적(약 9.04평) 대비 감정가는 184,475,000원으로, 평당 감정가는 약 20,406,526원입니다.

인근 유사 면적 건물의 평당 시세(약 15,616,440원 ~ 17,391,300원) 대비 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 임차인의 권리 포기로 인해 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없다는 점을 고려할 때, 본건의 감정가인 184,475,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

시세 분석 결과와 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 190,000,000원 내외로 판단됩니다.

단, 제시외 건물의 적법성 여부, 해당 경매 물건의 구체적인 상태, 입찰 참여자 수 등에 따라 실제 낙찰가는 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통한 추가적인 정보 수집 및 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.