나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101537 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 1088-68 휴타운숲 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양서중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 4층 건내 4층 401호로서 외벽 : 석재타일붙임 마감 등. 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-30)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101537 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

감정가: 219,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 1088-68 휴타운숲 401호

용도: 다세대주택

토지면적: 28.23㎡ (약 8.54평)

건물면적: 42.87㎡ (약 12.97평)

1.3. 매각물건 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 층수: 4층 건물 내 401호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양서중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 대도시권 교통기타용도지역지구 미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 가압류, 압류, 소유권 이전(상속) 등의 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 2015년 5월 28일 접수된 소유권 이전 등기(갑4, 안승훈) 또는 그 이전에 등기된 권리 중 가장 빠른 것으로 보입니다. 2019년 3월 20일 접수된 롯데캐피탈 주식회사의 가압류(갑5, 27,821,821원)가 말소기준권리로 판단되며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2017-06-20

대항력: 있음

권리분석: 상기 임차인은 대항력이 있는 임차인으로, 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력 요건을 갖추었습니다. 보증금 160,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-06-20

대항력: 없음

권리분석: 상기 임차인은 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 회수에 대한 법적 보호를 받기 어렵습니다.

3.3. 인수되는 권리

본건의 경우, 임차인 김 이 대항력 있는 임차인으로 존재하며, 보증금 160,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 인근 다세대주택의 경우 전용면적 약 60㎡ 내외의 물건이 2026년 7월 기준 285,000,000원에서 320,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 유사 물건 비교

본건의 전용면적은 약 42.87㎡ (약 13평)으로, 비교 대상 물건(약 60㎡)보다는 작은 면적입니다. 면적을 고려하여 시세를 환산할 경우, 제곱미터당 약 470만원 ~ 530만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. 이는 본건 감정가 219,000,000원과 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 4층 건물 내 4층 401호입니다. 외벽은 석재타일 붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 급·배수, 위생, 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 건축물 정보

건축물대장상 본건 건물(휴타운숲)은 경기도 안양시 만안구 창박로41번길 33 (안양동)에 위치하며, 2015년 2월 16일 사용 승인되었습니다. 철근콘크리트구조로, 지하 1층, 지상 4층으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 김 이 대항력을 갖추고 있어, 보증금 160,000,000원의 인수 가능성이 있습니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 주요 비용 요인이 됩니다.

6.2. 토지거래 허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.3. 기타 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 탐문 및 지도 검색 결과, 물건지 인근에 특별한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 안양시 만안구에 위치한 비교적 신축(2015년 준공) 다세대주택으로, 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 160,000,000원을 인수해야 하는 부담이 존재하므로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 양호한 상태 유지.

* 안양시 내 주거 선호 지역에 위치.

* 대중교통 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 219,000,000원이며, 주변 유사 물건 시세 분석 결과도 감정가 수준과 유사합니다. 예상 입찰가는 감정가 수준인 219,000,000원 내외로 고려하되, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 160,000,000원을 인수하게 될 경우 실제 총 투자 비용이 크게 증가한다는 점을 반드시 염두에 두어야 합니다. 따라서, 임차인과의 협상 또는 배당 절차를 통한 보증금 회수 가능성 등을 면밀히 파악하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.