나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13190 [1] 서울특별시 구로구 궁동 198-14 명문아이빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "연세중앙교회" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 오류동역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상4층 건내 제4층 제402호로서, (사용승인일 :2013.03.27) 외벽 : 치장벽돌 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 3M 내외 및 남측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군 사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간:2025.10.20. ~2026.12.31.), 토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13190 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 198-14 명문아이빌 제4층 제402호 (신주소: 서울특별시 구로구 부일로 989-6)

건물명: 명문아이빌

용도: 다세대주택

층: 4층 중 4층

건축년도: 2013년 3월 27일 사용승인

1.2. 기본정보요약

감정가: 300,000,000원

토지면적: 34.87㎡ (약 10.55평)

토지 지분: 34.8725㎡ (약 10.55평)

건물면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

건물 지분: 59.89㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

총 채권액 (등기부 기준): 282,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "연세중앙교회" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 1호선 오류동역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상황

본건 건물 북측으로는 노폭 약 3미터 내외, 남측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석개요

본 경매물건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되었습니다. 등기부상 말소기준권리는 2021년 4월 19일 국민건강보험공단의 압류 건이며, 해당 압류 및 그 이후의 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. HUG(주택도시보증공사)의 강제경매 또한 매각으로 소멸 예정입니다.

3.2. 임차인현황

*임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 325,000원

전입일자: 2025년 06월 10일

확정일자: 2025년 06월 10일

대항력: 없음

권리분석: 임차인은 대항력이 없습니다.

*임차인: 주택도시보증공사(김 ), 보증금 282,000,000원

전입일자: 2020년 10월 12일

확정일자: 2020년 08월 19일

대항력: 없음

권리분석: 임차인은 대항력이 없습니다. HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인에게 보증금 반환 채무가 인수되지 않습니다.

3.3. 말소기준권리및소멸권리

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2021.04.19.)

매각으로 인해 소멸될 권리: 현재 등기부상 을구의 주택임차권(말소 예정) 및 갑구의 압류, 강제경매 등기 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 특별매각조건

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 의미입니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 서현아트빌 (2001년 건축, 56.52㎡): 21,500만원 (2026.07.14.) - 평당 약 380.4만원/㎡

- 윤성주택 (1993년 건축, 28.18㎡): 13,000만원 (2026.07.08.) - 평당 약 461.3만원/㎡

- 라이프타운 (2010년 건축, 47.72㎡): 18,500만원 (2026.07.04.) - 평당 약 387.7만원/㎡

본건은 2013년 준공된 신축 건물로, 전용면적 59.89㎡ (약 18.12평)입니다. 위 비교 사례들의 평당 단가를 고려할 때, 본건의 시세는 평당 약 380만 원에서 420만 원 수준으로 추정됩니다. 이를 면적에 적용하면 약 227,500,000원 ~ 251,500,000원 범위로 예상됩니다. 감정가 3억 원 대비 시세는 상대적으로 낮게 형성되어 있습니다.

4.2. 시장동향

구로구 궁동 지역은 다세대주택이 밀집된 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 존재합니다. 최근 실거래가는 비교적 안정적인 흐름을 보이고 있으며, 신축 건물에 대한 선호도가 높아 본건과 같이 비교적 연식이 짧은 건물은 가치를 더 인정받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 위치하고 있어 쇼핑, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변으로 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다양한 교육기관이 분포하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

대형 병원을 포함한 각종 의료기관 접근성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련주의사항

본건 임차인들은 모두 대항력이 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 이사 협의 과정에서 예상치 못한 의견 충돌이나 지연 발생 가능성에 대비해야 합니다. HUG 특별 매각 조건에 따라 보증금 인수 부담은 없음을 재확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획및제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 대상 허가구역 지정 기간(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)이 잔존합니다. 따라서 매수인 자격 확인 및 필요시 토지거래 허가 취득 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타리스크

감정평가액(3억 원)과 주변 실거래가 기반 시세 추정액(약 2.3억~2.5억 원) 간에 상당한 괴리가 존재합니다. 경매 과정에서 감정가를 상회하는 높은 가격으로 낙찰될 경우, 기대 수익률 확보에 어려움이 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 2013년 준공으로 비교적 신축이며, 입지 및 교통 환경이 양호하다는 장점이 있습니다. 또한, HUG 관련 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 없어 권리관계가 명확합니다. 그러나 감정가 대비 시세 차이, 토지거래허가구역 지정 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자포인트

* 비교적 신축 건물(2013년 준공)로 관리 상태 및 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* HUG의 대항력 포기 조건 및 임차인의 대항력 없음으로 인해 명도 부담 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 지하철 1호선 오류동역 및 버스 정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상입찰가

감정가: 300,000,000원

인수할 보증금: 0원

최근 시세 추정 범위: 약 227,500,000원 ~ 251,500,000원

상기 물건의 권리관계, 입지조건, 주변 시세, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 약 230,000,000원 ~ 260,000,000원으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 250,000,000원

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