나이스옥션 법원경매 안산 2025타경959 [1] 경기도 시흥시 산현동 520 호반써밋 더숲 611동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 한현동 소재 "산현초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급학교, 공원 등이 소재하는 목감지구 대규모 아파트지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 내 7층 701호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도')로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 지역난방설비, 화재탐지 및 방재설비, 지하주차장설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 북하향 경사지를 계단식으로 조성하였으며 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 25m의 포장도로에 접하여 제반 차량출입이 자유로운 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2016-08-16) , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m) (2016-08-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택 지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2021-03-23)(정화구역 해당여부는 교육지원청으로 직접 문의(031-488-4585)하여야 함)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경959 (1)

소재지: 경기도 시흥시 산현동 520 호반써밋 더숲 611동 7층701호

용도: 아파트

감정가: 5억 6,300만원

토지면적: 59.30㎡ (약 17.94평)

토지지분: 59.30㎡ (약 17.94평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (자료 내 '농OOOOOOOO'으로 표기)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 산현동 소재 "산현초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급학교, 공원 등이 소재하는 목감지구 대규모 아파트지대임.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 25m의 포장도로에 접하여 제반 차량출입이 자유로운 상태임.

* 주변 환경:

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 주거 환경이 양호함.

* 산현초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수함.

* 대규모 아파트 단지로서 생활 편의 시설 접근성이 좋음.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않음.

1.3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2019년 7월 29일 농협은행 주식회사 근저당 (을1)

* 총 등기부채권액: 9억 3,307만 2,427원

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 근저당, 압류, 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (본명 박지원)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 8일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 없음. (자료에 별도 명시 없으며, '없음'으로 간주)

* 권리분석 종합:

* 본건은 말소기준권리인 농협은행 근저당보다 후순위의 권리들이 다수 존재하며, 이들 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 박지원은 대항력이 없으며, 보증금도 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없음.

* 따라서 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보임.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 목감지구의 대규모 아파트 단지 내 위치하여, 주거 기능이 집중된 지역임.

* 상업시설: 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 교통 접근성: 북측 25m 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준임.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 목감 호반써밋 더숲

* 주소: 경기도 시흥시 산현동 520

* 사용승인일: 2019년 4월 3일 (준공 5년차)

* 총 동수: 11개동

* 총 세대수: 968세대

* 본건 층수: 7층 / 총 25층

* 전용면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 주차: 총 1219대 (지하 1219대, 지하 전기차 충전기 15대) - (자료 내 '지상주차대수: 12대, 지하주차대수: 22대, 주차대수합계: 0대' 표기와 JSON 데이터의 'totPkngCnt: 1219'가 상이하므로, JSON 데이터 기준 적용)

* 편의시설:

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 위치함.

* 주변 시설:

* 교육: 산현초등학교 인접

* 공원 등 녹지 공간 인접

1.6. 잠재적 리스크

* 권리 리스크: 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리상 인수 부담은 없음.

* 임차인 리스크: 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금이 0원이므로 인수 부담 없음.

* 건물 노후화: 2019년 준공으로 비교적 신축이나, 5년이 경과함에 따라 향후 유지보수 필요성이 증가할 수 있음.

* 시세 변동 리스크: 부동산 시장 상황에 따라 시세 변동 가능성 존재.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 목감지구에 위치한 호반써밋 더숲 아파트로, 2019년 준공된 비교적 신축 건물임.

주변으로 학교, 공원 등이 인접해 있고 대규모 아파트 단지를 형성하고 있어 주거 환경이 우수하며, 차량 및 대중교통 접근성도 양호한 편임.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 채권들이 모두 소멸되고, 대항력 없는 임차인으로부터 인수할 보증금도 없어 권리상 안전한 물건임.

최근 실거래가 및 감정가를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

1.8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2019년 준공으로 깔끔한 상태 유지.

* 뛰어난 입지: 목감지구 내 중심 지역, 학교 및 편의시설 인접.

* 안전한 권리 분석: 낙찰 후 인수할 권리 및 임차보증금 없음.

* 지역 발전 가능성: 시흥시의 지속적인 도시 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 물건 정보 요약:

* 건물 전용면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 감정가: 5억 6,300만원

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 6월, 84.96㎡ 기준):

* 23층: 5억 6,500만원, 5억 3,000만원

* 9층: 5억 700만원

* 최근 전세 사례 (2026년 4월, 84.96㎡ ~ 84.98㎡ 기준):

* 3층: 보증금 3,675만원

* 19층: 보증금 3,800만원

* 4층: 보증금 3,360만원

* 현재 시세는 5억 300만원 ~ 5억 6,500만원 수준으로 파악됨. 본건은 7층으로, 고층의 거래가보다는 낮게, 중층의 거래가와 유사하게 형성될 가능성이 있음.

* 감정가 5억 6,300만원은 최근 최고가 매매 사례와 유사한 수준임.

* 입찰가 산정:

* 최저 입찰가는 감정가인 5억 6,300만원이 될 것으로 예상됨 (별도 변경이 없는 경우).

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 5억 4,000만원 ~ 5억 6,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가: 5억 4,000만원 ~ 5억 6,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.