나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42861 [1] 경기도 평택시 죽백동 816 우미린레이크파크 204동 24층2401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 죽백동 소재 "배다리초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 공원, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상24층 건내 24층2401호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(내부 이용상황 및 구조는 후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 승강기, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부 공도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자전용)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(배다리중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경42861 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO (FSB2506유동화전문유한회사)

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 평택시 죽백동 816 우미린레이크파크 204동 24층2401호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 369,000,000원

토지면적: 58.60㎡ (약 17.73평)

토지지분: 58.599399999999996㎡ (약 17.73평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준은 제공되지 않으나, 일반적으로 공급면적으로 추정됨)

건물지분: 84.9879㎡ (약 25.71평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 죽백동 소재 "배다리초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 공원, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. KTX 수서~평택 구간 개통 시 신평택역(가칭) 이용이 편리해질 것으로 예상되며, 안성IC, 송탄IC 및 국도 38호선, 경부고속도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (소사벌택지지구)

* 소로3류 (폭 8m 미만, 보행자전용, 접합)

* 중로2류 (폭 15m~20m, 접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (배다리중학교 포함)

* 택지개발지구

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부 요약상 본건에는 다수의 근저당 및 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하였으나, 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 455,300,000원입니다.

* 등기구분: 갑1, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 주식회사한빛건설

* 등기구분: 갑3, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김경자 (매매)

* 등기구분: 을1, 권리종류: 근저당권, 권리자: 광주은행, 권리금액: 245,300,000원 (말소기준권리)

* 등기구분: 을2, 권리종류: 근저당권, 권리자: 페퍼저축은행, 권리금액: 120,000,000원 (말소)

* 등기구분: 을3, 권리종류: 근저당권, 권리자: 페퍼저축은행, 권리금액: 90,000,000원 (말소)

* 등기구분: 갑4, 권리종류: 압류, 권리자: 동화성세무서장 (말소)

* 등기구분: 갑5, 권리종류: 임의경매, 권리자: 에프에스비2506유동화전문유한회사, 권리금액: 237,799,390원 (말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장지희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024-01-15

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 임대차 관계는 미상임을 유의해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 말소기준권리(을1, 근저당권) 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 CU편의점 등 편의시설이 있으며, 이마트, AK플라자, 롯데마트, 평택시청, 수원지방법원 평택지원 등이 위치한 기존 평택 도심과 가까워 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 혐오 시설

제공된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 아파트 단지 바로 인근에 위치한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 이마트, AK플라자, 롯데마트 등 대형 쇼핑 시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 바로 맞은편에 배다리초등학교가 위치하며, 배다리중학교 또한 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 주거 환경

단지는 배다리 공원 및 호수와 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 아파트 단지 자체는 조용하다는 후기가 있으며, 공원이 가까운 점이 장점으로 꼽힙니다. 다만, 저녁 9시 이후에는 주차 공간이 다소 부족하다는 의견과 층간 소음이 심하다는 일부 의견이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 법적 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 유동화 물건으로, 일반 경매 절차와는 다소 상이한 부분이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계가 미상인 임차인(장지희)이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 경기도 평택시 죽백동에 위치한 우미린레이크파크 아파트로서, 주변에 교육시설(배다리초등학교, 배다리중학교) 및 공원(배다리 공원)이 인접하여 쾌적하고 교육 환경이 우수한 단지입니다. KTX 역세권 개발 및 삼성전자 산업단지 조성 등 평택 지역의 개발 호재와 맞물려 미래 가치 상승이 기대됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리 및 임차인 보증금은 없어 낙찰자가 부담할 금전적 위험이 적습니다. 다만, 일부 입주민들의 주차난 및 층간 소음 관련 의견은 참고할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 평택시 지역 개발 호재 (삼성전자 산업단지, KTX 신평택역 등)

* 배후수요 풍부 (삼성전자 등 산업단지 인구 유입 예상)

* 우수한 교육 및 생활 환경 (초등학교 인접, 공원 인접, 기존 도심 생활 인프라 접근 용이)

* 권리 관계 명확 (말소되는 모든 권리, 인수되는 임차보증금 없음)

* 최근 거래 사례 확인 (2026년 6월 기준 3.7억원 거래 확인)

8.2. 기회

* 평택 지역의 지속적인 성장 가능성

* 소사벌 택지지구 내 주요 단지로서의 입지적 가치

* 향후 시장 상황 변화에 따른 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 369,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 단지 내 전용 84㎡ (약 25.71평) 면적의 아파트가 2026년 6월 기준 3.7억원 내외로 거래된 사례가 있습니다. 인수되는 권리가 없고 임차인의 보증금 또한 없어, 감정가 및 최근 시세, 그리고 평택 지역의 개발 잠재력을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 제안가

감정가(369,000,000원) 및 최근 실거래가(약 370,000,000원)를 기준으로, 주변 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 고려하여 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위 내에서 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.