나이스옥션 법원경매 평택 2025타경904 [1] 경기도 평택시 서정동 773-2 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성 · 평가일 2025.11.14

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조(연와조) 평스라브지붕 지하1/지상2층 건물 로서, 외벽:적벽돌치장마감등. 내벽:벽지도배,타일붙임마감등. 창호:샷시창호마감등임.

이용상태

공동주택(다세대주택(6개호))으로 이용중임. ※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

1. 건물 옥상에 소재하는 제시외 건물 포함.
2. 토지를 수반하지 않은 건물만에 대한 매각임.
3. 본건 건물은 건물등기사항전부증명서상 “건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임”으로 등재되어 있어 건축물대장이 부존재하니 이점 참고바람.
4. 본건 건물의 면적은 건물등기사항전부증명서상 등재된 면적과 현황이 대체로 일치하는 것으로 보인다는 감정인의 평가에 따라 건물등기사항증명서상 등재된 면적을 기준으로 감정평가하고 매각함.
5. 본건 건물에 대해 신청채권자 이명희(이 사건 경매목적물의 토지 소유자)의 대체집행비용선지급결정을 집행권원으로 하여 매각진행되는 건으로 이점 참고하여 입찰바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경904 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 서정동 773-2

* 물건종별: 다세대주택

* 감정평가액: 223,358,200원

* 토지면적: 0㎡ (0평)

* 건물면적: 329.31㎡ (약 99.62평)

* 건물 제시외면적: 54.70㎡ (약 16.55평)

* 매각대상: 건물만 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO (이명희)

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 평택시 서정동에 위치하고 있습니다.

* 본 물건은 토지를 수반하지 않는 건물만 매각 대상이라는 점을 유의해야 합니다.

* 상세한 주변 교통망, 개발 계획 등 입지 관련 정보는 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정선영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-21

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 정효영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-24

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 최영철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-18

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 실제 권리 관계 및 점유 상태 등은 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2025-02-13 접수된 소유권이전(공매)으로 추정되나, 강제경매 개시결정일(2025-10-27)을 기준으로 권리 분석해야 하며, 2025-10-27 접수된 채권자 이명희의 강제경매(43,400,000원)가 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다.

* 본건 경매는 신청채권자 이명희(토지 소유자)의 대체집행비용선지급결정을 집행권원으로 진행되고 있습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 2026년 7월 실거래가 정보에 따르면, 인근 서정동 지역의 다세대/연립주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* '개나리' 연립(1981년식, 51.92㎡, 604-44번지)은 2026년 7월 17일 4,300만원에 거래되었습니다. (약 82.8만원/㎡)

* '현진청실빌라A동'(1995년식, 39.06㎡, 887-5번지)은 2026년 7월 16일 6,300만원에 거래되었습니다. (약 161.3만원/㎡)

* '금일주택다동'(1998년식, 59.93㎡, 825-15번지)은 2026년 7월 14일 11,000만원에 거래되었습니다. (약 183.6만원/㎡)

* 본건 다세대주택(건축물대장 부존재, 329.31㎡)의 감정평가액은 223,358,200원으로, ㎡당 약 67.8만원입니다.

* 개별 세대 매매가 대비 본건의 ㎡당 감정가는 상대적으로 낮게 평가되었으나, 이는 본건이 토지 없이 건물만 매각되는 점, 건축법상 사용승인을 받지 못한 점 등 중대한 하자를 포함하고 있기 때문으로 분석됩니다.

* 인근 실거래 사례는 개별 세대에 국한된 것으로, 본건 건물 전체의 가치를 직접적으로 반영한다고 보기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 본 건물은 기본적인 위생급배수 및 난방 설비가 갖추어져 있는 것으로 평가되었습니다.

* 건물은 공동주택(다세대주택, 6개 호)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 내부 구조 및 현황에 대한 상세한 재확인이 요구됩니다.

* 주변 편의시설, 교육시설, 교통 접근성 등 구체적인 생활 환경 정보는 현장 방문을 통해 파악해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장 미존재 및 사용승인 미필: 본 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 없습니다. 이는 향후 증축, 개축, 용도 변경, 매매 등 건물 활용에 있어 심각한 법적 제약을 초래할 수 있습니다.

* 토지 미수반 건물 매각: 토지 없이 건물만 매각되므로, 토지 소유자와의 관계 설정 및 토지 사용 권원에 대한 불확실성이 존재합니다. 신청채권자가 토지 소유자라는 점에서 토지 사용 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 법정지상권 인수: "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 법정지상권이 명시되어 있어, 건물 소유주가 토지 사용에 대한 지료 지급 의무를 부담해야 할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재: 임차인들이 대항력을 보유하고 있어, 새로운 건물주에게 임차인의 권리를 주장할 수 있습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 점유 및 사용 등 법적 권리에 대한 검토가 필요합니다.

* 법정지상권 및 대항력 있는 임차인과 같은 권리관계의 복잡성은 매수자에게 추가적인 법적 분쟁 및 비용 부담을 야기할 수 있습니다.

* 신청채권자가 토지 소유자이며 대체집행비용선지급결정을 집행권원으로 하여 경매가 진행되는 상황은 토지 소유권 및 건물 관련 법적 이슈가 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 토지 없이 건물만 매각되는 점, 사용승인 미필 및 건축물대장 부존재, 법정지상권 인수 등 다수의 중대한 법적·행정적 하자를 안고 있는 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 이에 대한 상세한 권리관계 재확인이 필수적입니다.

* 감정가는 ㎡당 시세 대비 낮게 책정되었으나, 이는 상기 제반 하자를 반영한 결과로 판단됩니다.

* 본건의 매수는 이러한 복합적인 위험 요소를 충분히 인지하고, 이를 해결하기 위한 상당한 시간, 비용, 전문적인 법률 및 행정적 검토를 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 가치 상승 여력: ㎡당 감정가가 주변 실거래가 대비 낮게 책정되어 있어, 향후 문제 해결 시 가격 상승의 여지가 있을 수 있습니다.

* 건물 전체 매입 기회: 개별 소유가 아닌 건물 전체를 취득하는 것이므로, 장기적인 관점에서 건물 활용 및 개발을 통한 이익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정평가액: 223,358,200원

* 본건은 토지 미수반, 사용승인 미필, 건축물대장 미존재, 법정지상권 인수, 대항력 있는 임차인 존재 등 매우 복합적이고 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 이러한 제반 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가 수준과 본건의 중대한 하자들을 감안하여, 위험 부담을 감수한 투자자를 위한 예상 입찰가는 감정가의 약 65% ~ 75% 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 150,000,000원 (약 1억 5천만원)

* 상기 예상 입찰가는 현재 파악된 정보를 바탕으로 산정한 보수적인 추정치이며, 실제 투자 결정은 철저한 현장 조사, 등기부 및 건축물 관련 서류 확인, 법률 전문가와의 상담 등 심도 있는 사전 검토 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.