나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42848 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 877 케이씨씨스위첸 103동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "공도중학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 단지까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층 건물 내 2층 202호로 외벽: 페인팅마감 및 하부 일부 돌붙임 내벽: 내부 인테리어마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 대피공간, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

구내도로를 이용하여 외부 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역<수도법> , 상대보호구역<학교보건법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타상세사항은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김혜진)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42848 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 만정리 877 케이씨씨스위첸 103동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 269,000,000원

토지면적: 52.87㎡ (약 16.0평)

토지지분: 52.87㎡ (약 16.0평)

건물면적: 84.73㎡ (약 25.6평)

건물지분: 84.731㎡ (약 25.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "공도중학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

단지 내 도로를 통해 외부 공도와 원활하게 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류 및 소로2류와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 외국인 주택 취득 시 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 수원지방법원 평택지원 2025타경42848 사건으로 진행되며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑7, 2023.12.28 접수)입니다.

이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (을10, 김해진, 2.5억원): 2023.12.28 접수된 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸됩니다.

* 가압류 (갑8, 삼성카드, 20,354,941원): 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸됩니다.

* 가압류 (갑9, 충북신용보증재단, 15,900,000원): 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸됩니다.

임차인 분석:

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 800,000원. 전입일자 및 확정일자 미상. 2026.01.22 배당신고. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (김해진): 보증금 250,000,000원, 차임 0원. 2021.09.30 전입, 2021.08.05 확정. 2023.12.28 배당신고. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원. 2024.06.24 전입. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 있음.

본 건은 '대항력 있음'으로 기재된 임차인 이 이 존재하나, 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따르면, 양도 전 임차인 김 에 대해 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주겠다'는 내용이 포함되어 있습니다. 이를 종합할 때, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 286,254,941원

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근으로 단독주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 기능 중심의 상권을 형성하고 있습니다. 도보 거리에 편의점, 마트 등 기본적인 상업시설 이용이 가능하며, 주거 지역 특성상 안정적인 소비 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 경사지붕 구조의 20층 건물 중 2층 202호이며, 아파트(방3, 거실, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용 중입니다. 외벽은 페인팅 마감 및 일부 돌붙임, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

* 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 옥내 소화전, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 주차장 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 단지 정보

아파트명: KCC스위첸

준공년월: 2010년 5월 28일

총 세대수: 1101세대

총 동수: 16개동

주차 대수: 1617대 (지하 1419대, 지상 198대)

관리사무소 연락처: 031-651-2840

* 주변 시설

본건은 공도중학교 인근에 위치하며, 단지 내 커뮤니티 시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등)을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

이 임차인이 2024년 6월 24일 전입 신고하였으며, '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 비록 보증금이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 점유 사용권 등 법적 권리관계에 대한 면밀한 확인 및 대응이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경 관련 확약서

주택도시보증공사(HUG)가 임차인 김 에 대해 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여, 해당 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 하지만, HUG의 확약 내용과 실제 이행 여부에 대한 최종 확인이 중요합니다.

* 토지이용계획 상 제한사항

일부 토지이용계획 상 제한사항(가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 외국인 토지거래 허가구역 등)이 존재하나, 아파트 건축 및 주거 용도로는 일반적으로 큰 영향을 미치지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍의 KCC스위첸 아파트로, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며 편의시설 및 교통 여건이 양호합니다. 2010년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 일반적인 아파트로서의 모든 설비를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 채권들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, '대항력 있음'으로 표시된 임차인 이 의 존재는 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적 절차에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

전반적으로 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 적어 경매 절차 자체는 비교적 안전하게 진행될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 입지: 공도읍은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 우수한 생활 인프라: 단지 내 커뮤니티 시설 및 주변 상업 시설, 학교 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 안정적인 권리관계: HUG의 확약으로 임차 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 입주 가능성: 명확한 인수 보증금이 없는 상황에서, '대항력 있는 임차인'의 법적 지위가 명확하다면 명도 후 즉시 입주 또는 임대가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 269,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(84㎡대)의 거래가는 2026년 7월 기준 238,000,000원에서 259,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

감정가가 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있으나, HUG의 확약으로 인한 권리관계의 명확성과 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

'대항력 있는 임차인'의 존재를 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 최근 실거래가 상단인 260,000,000원 부근, 자신감 있게 입찰할 경우 감정가 수준인 270,000,000원 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 250,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

주변 시설 조사:

제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 바탕으로 조사한 결과, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다. (예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 화장터, 납골당 등)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.