나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53323 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 제지2층 제920호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 '야탑역' 북서측 인근 '성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 내에 위치하고 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 및 주정차 가능하고 동측으로 통과하는 간선도로(성남대로)에 버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 일반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하4층 지상7층 건물내 지하2층 920호로서 외벽 ; 복합판넬 붙임 등 바닥 : 타일 깔기 등 창호 : 강화유리, 샷시 창호로서 현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

근린상가(판매시설)로 되어 있으나 현재 공실상태임.

설비내역

본건은 공동위생설비, 방송설비, 화재탐지설비, 소화전실비, 스프링쿨러, 승강기설비, 메스컬레이터. 중앙 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서 운수시설(여객자동차터미널) 및 판매영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약50m, 북측으로 로폭 약30m, 남측 및 서측으로 로폭 약25m 내외의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 중심상업지역으로 지구단위계획구역(분당)이고 대로3류(폭 25m∼30m)(보조간선도로), 중로1류(폭 20m∼25m)에 접하고 자동차정류장이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 비행안전제6구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제6구역), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대'지정기간:2025.08.26∼2026.08.26), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20∼2026.12.31) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53323 (1)

* 물건종별: 집합건물 (판매시설)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 제지2층 제920호

* 토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

* 건물면적: 13.88㎡ (약 4.20평)

* 감정가: 200,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 박OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 집합건물 구조: 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하4층 지상7층 건물 중 지하2층

* 사용승인일: 1995년 4월 24일

* 건축물 주용도: 판매시설 (복합건물 내 운수시설, 문화집회시설, 근린생활시설 등 포함)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 '야탑역' 북서측 인근 '성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통편의성: 본건까지 차량 출입 및 주정차 가능하며, 동측으로 통과하는 간선도로(성남대로)에 버스정류장 및 전철역(야탑역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 일반적인 교통상황은 양호합니다.

* 도로상태: 본건 동측 약 50m, 북측 약 30m, 남측 및 서측 약 25m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획: 본건은 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당)에 속하며, 대로(폭 25m~30m) 및 중로(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 자동차정류장으로 이용 중이며, 다음과 같은 제한 구역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역

* 비행안전제6구역 (2025년 9월 29일 지정)

* 대기환경규제지역

* 도시교통정비지역

* 벤처기업육성촉진지구

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 26일 지정, 외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일 지정, 아파트 대상)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2003년 5월 3일 접수된 김용순의 근저당권 (을1 (1)근저당권)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각 후 소멸되는 권리: 을1 (1,2) 근저당권, 을2 근저당권, 을2-1 2번근저당권가처분공동담보목록, 갑2 압류, 갑3 압류 등이 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 총 등기부채권액: 6,180,947,000원. 이는 경매 신청 채권자인 박OO 외 다수의 채무가 설정되어 있음을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의사항: 현재 임차인의 보증금 및 차임이 확인되지 않아 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함해야 하며, 명도를 진행할 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 야탑역을 중심으로 형성된 상업 및 교통의 중심지로, 주변에는 업무시설, 주거시설, 편의시설 등이 밀집해 있습니다.

* 건물 내 입지: 성남(분당)여객자동차터미널 복합건물 내 지하 2층에 위치하여 터미널 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 영업에 유리할 수 있습니다.

* 주변 시설: 본건 건물 자체는 터미널, 판매시설, 문화집회시설, 근린생활시설 등으로 복합 이용되고 있으며, 인근에는 NC백화점, CGV, 성남아트센터, 분당제생병원, 분당구청 등 다양한 편의 및 공공시설이 소재합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 현재 상태: 본 물건은 현재 공실 상태로, 즉시 영업이 가능한 상태는 아닙니다.

5. 생활정보

* 교통: 야탑역(분당선) 초역세권이며, 다수의 버스노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

* 쇼핑/문화: NC백화점, CGV, 성남아트센터 등 대형 쇼핑몰 및 문화시설 이용이 편리합니다.

* 의료/행정: 분당제생병원, 분당구청 등 공공 및 의료 시설이 인접해 있습니다.

* 주거환경: 주변에 대규모 아파트 단지 및 공원이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 공실: 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고, 공실 장기화 시 추가적인 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 61억 원이 넘는 총 채무액은 경매 절차의 복잡성을 높이며, 채권자 간의 이해관계 충돌 가능성을 내포합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 용도(아파트, 연립, 다세대 등)로의 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 향후 재매각 또는 사업 진행 시 제약 요인이 될 수 있습니다. (2026년 8월 26일, 2026년 12월 31일까지 지정 기간)

* 비행안전제6구역: 항공기 안전 운항을 위한 제한 구역으로, 건축물의 높이 또는 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1995년 사용승인을 받은 건물로, 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 성남시의 핵심 상권인 야탑역 인근에 위치한 복합 터미널 내 상가로, 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

* 하지만 현재 공실 상태이며, 높은 채무 총액과 복잡한 토지이용계획(토지거래허가구역, 비행안전구역 등)은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익을 확보하기 위해서는 적극적인 공실 해소 전략과 함께, 토지거래허가 및 비행안전구역 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

* 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있으나, 단기적인 수익보다는 재가치 상승을 노린 투자에 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 야탑역을 바로 이용할 수 있어 유동인구가 풍부하며, 상업시설로서 최적의 조건을 갖추고 있습니다.

* 복합 터미널의 시너지 효과: 터미널 이용객, 유관 시설 이용객 등 잠재적 고객층이 확보되어 있습니다.

* 성남시 핵심 상권: 분당구의 중심지로, 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 200,000,000원을 기준으로 산정됩니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 높은 총 채무액, 토지거래허가구역 및 비행안전구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 향후 공실 해소 가능성, 리모델링 비용, 거래 제한 해소 가능성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 현장 조사를 통해 공실 상태의 원인을 파악하고, 인근 유사 상가 거래 사례 및 임대 시세, 그리고 규제 완화 가능성 등을 추가적으로 분석하여 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.