나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104312 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 856-1 디오슈페리움2단지 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 지하철2호선 '서울대입구역' 남측 인근에 위치하 며, 주위는 주상복합, 오피스텔, 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하 여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제9층 제906호로서, (사용승인일: 2007.09.28.) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄화된 3필지 일단지의 정방형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 서측으로 광대로에, 북측 및 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(201 6.07.14.))), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)( 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8 .26.~2026.8.25.)(대표지번인 봉천동 856-1번지의 내용을 기재하였음)

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104312 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 856-1 디오슈페리움2단지 9층906호

용도: 아파트

건물명: 대우디오슈페리움2단지

준공일자: 2007년 09월 28일

총층수: 15층 (본건: 9층)

건물 총 호수: 51호

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.95㎡ (약 5.43평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 84.76㎡ (약 25.64평)

건물면적(분양면적): 약 109.34㎡ (33.07평형, 34평형으로 통칭)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 평가 정보

감정가: 948,000,000원

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.5. 특이사항

중복사건, 임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 지하철 2호선 '서울대입구역' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주상복합, 오피스텔, 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(서울대입구역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(2017-03-31) 및 다수의 근저당권, 가압류, 강제경매 기록이 존재합니다. 말소기준권리는 2017년 7월 20일 접수된 국민은행 근저당권(을9)입니다. 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

- 등기부채권 총액: 664,000,000원

- 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2017-07-20)

- 현재 경매개시결정 등기: 서울중앙지방법원 강제경매 (2025-11-10)

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계 등은 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높으나, 잔금 납부 전 현장 조사를 통해 임차인 존재 여부 및 권리관계를 재확인할 필요가 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 비고란에 별도 기재사항 없음)

3.4. 중복 사건

본 건은 서울중앙지방법원 2025타경104312 (1)호로, 동일 물건에 대한 중복 사건이 존재할 수 있습니다. 추가적인 경매 진행 현황을 확인하여 입찰 시 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심)으로 지정되어 있습니다. 또한, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

4.2. 주변 시설

인근 지역은 주상복합, 오피스텔, 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며, 본 건은 9층 906호입니다. 기본적인 난방시설, 위생설비, 급배수시설, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

단지 인근의 구체적인 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 서울대입구역 인근의 상업지역 특성상 생활 편의시설 이용에는 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

임대관계가 미상으로, 잔금 납부 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 중복 사건

동일 물건에 대한 중복 사건이 존재할 수 있어, 매각 진행 상황 및 결과에 대한 면밀한 추적이 필요합니다.

6.3. 토지거래허가구역

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 후 소유권 이전 시 관련 절차에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 환경 관련 사항

관악구 및 동작구 일대에서 쓰레기 적환장의 지하화 논의가 진행 중이라는 정보가 있으나, 대상 물건과의 직접적인 연관성은 낮으며, 현재까지 해당 지역에서 심각한 혐오시설로 인한 직접적인 민원이 보고된 바는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2호선 서울대입구역 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 감정가는 9억 4,800만원이며, 등기부상 채무 총액은 6억 6,400만원입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 소멸될 예정입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 중복 사건이 존재할 수 있다는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 지하철 2호선 서울대입구역 초역세권 입지로 직주근접 및 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 주상복합, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 생활 편의시설 및 상업시설 접근성이 우수함.

* 부동산 강제경매로 진행되어 법적 절차에 따라 권리 관계가 명확히 정리될 가능성이 높음.

* 건물 노후도가 비교적 낮아 (2007년 준공) 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 948,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 동향 및 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 시세 및 낙찰가율 등을 감안하여 신중하게 접근해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자자는 개별적인 시세 조사 및 권리 분석을 통해 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.