나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58729 [1] 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 비동 5층비503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 '죽전고교' 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제비503호로서, - 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서, 주거용의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 15M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.10.20.~26.12.31. 용도:아파트 등(연립주택이 혼재되어있는 아파트 포함), 국토부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58729 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO (등기부상 채권자는 강동욱으로 명시됨)

감정평가서 요약 요향표 작성일: 2026-05-06

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌 B동 5층 B503호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제비503호

용도: 다세대주택

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 267,000,000원

토지면적: 33.95㎡ (약 10.27평)

토지지분: 33.9541㎡ (약 10.27평)

건물면적: 46.24㎡ (약 13.99평)

건물지분: 46.24㎡ (약 13.99평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 '죽전고교' 서측 인근에 위치하는 구분건물입니다.

주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 환경은 보통입니다.

물건은 북측으로 폭 약 15M의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 물건은 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(기간: 25.10.20.~26.12.31. 및 25.8.26.~26.8.25.), 관련 법규에 따른 거래 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 수원지방법원 강제경매개시결정(2025타경58729) 등기부(2025-11-10 접수)입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2013-08-21 (권리자: 조낙희)

* 주택임차권 (을10): 2024-03-14 접수, 권리자 강동욱, 금액 195,000,000원. 2020-08-14 전입 및 확정일자 취득, 대항력 있음, 인수 조건.

* 강제경매 (갑6): 2025-11-10 접수, 권리자 강동욱, 금액 195,137,500원. 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인: 강 (본명: 강동욱)

보증금: 195,000,000원

전입일자/확정일자: 2020-08-14

대항력: 있음

감정평가서 요약 및 물건명세서에 따르면, 임차인 강동욱은 대항력 있는 선순위 임차권을 보유하고 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

따라서, 임차인의 보증금 195,000,000원 중 경매 배당을 통해 전액 변제받지 못하는 금액이 있다면, 해당 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 면적(약 46㎡) 및 준공 연도(2016년)가 유사한 "더프라임"(46.28㎡)은 2026년 1월 268,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 2017년 준공된 "빌라드죽전"(52.59㎡)은 2026년 1월 325,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건의 감정가는 267,000,000원으로, 유사 물건의 실거래가 및 감정 시점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 시장 동향

용인시 수지구 죽전동 지역은 우수한 교육 환경과 편리한 교통망으로 인해 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

최근 실거래가 또한 안정세를 유지하고 있으나, 본 물건의 경우 임차인 인수 부담이 크므로, 이를 고려한 투자 전략 수립이 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 정보

본 물건은 2013년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 구분건물입니다.

전용면적은 46.24㎡ (약 13.99평)이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

'죽전고교' 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

다세대주택 및 아파트 단지가 밀집한 지역에 속해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 혐오시설 검색 결과, 해당 주소지(경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3) 인근에서 심각한 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 강 의 보증금 195,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 작용합니다.

6.2. 토지 이용 제한

물건은 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역이며, 비행안전구역, 가축사육제한구역, 토지거래허가구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 관련 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 잠재적 가치

용인시 수지구 죽전동은 지역적 선호도가 높고 교통망이 발달한 지역으로, 장기적인 주거 가치가 기대됩니다.

본 물건은 상당한 임차인 인수 부담이 있지만, 이를 고려한 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

건축 연도가 2013년으로 비교적 최신 축에 속하여, 주거용으로서 즉각적인 활용이 가능합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인 강 의 보증금 195,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 따라서 낙찰 가격 산정 시 해당 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다. 채권자(강동욱)가 임차인이자 경매 신청인이라는 점은 보증금 회수 목적의 경매일 가능성을 시사합니다. 입지 및 주변 시세는 양호하나, 다수의 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 267,000,000원이며, 유사 면적 및 준공 연도의 주변 실거래가는 약 268,000,000원으로 파악됩니다.

하지만 본 물건은 임차인 강 에게 195,000,000원의 보증금 인수 부담이 있으므로, 낙찰가가 높아지면 총 매입 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

시세(약 268,000,000원)를 기준으로 최소한의 수익률(예: 10% 가정 시, 약 241,200,000원의 총 매입 비용 목표)을 확보하려면, 최대 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

최대 입찰가 = (목표 총 매입 비용) - (인수 보증금)

최대 입찰가 = 241,200,000원 - 195,000,000원 = 46,200,000원

본 물건의 인수 부담이 매우 크므로, 수익률을 보수적으로 접근할 경우 이보다 낮은 금액으로 입찰하는 것이 바람직합니다.

9.2. 제안 입찰가

45,000,000원 ~ 55,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.