나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58744 [1] 경기도 화성시 봉담읍 와우리 590 봉담아이파크 105동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 와우리 소재 "수원대학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 도로변을 따라 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 내 제4층 제401호로서 (사용승인일 : 2009.09.23) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측·서측으로 노폭 약25미터 내외, 남측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(와우지구(아이파크)) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2018-03-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-07-19)(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자가 거주중인 것으로 탐문조사 되었으나 폐문 등의 사유로 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도면 등을 참고하여 외부관찰에 의하여 작성하였고 설비 등은 기본사양으로 작성하였으므로 실제 이용상황과 다소 상이할 수 있는바 경매 진행 및 입찰시 유의하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 수원지방법원 2025타경58744 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 봉담읍 와우리 590 봉담아이파크 105동 4층401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 658,000,000원

* 토지 면적: 79.09㎡ (약 23.93평)

* 건물 면적: 148.91㎡ (약 45.05평) - 분양 면적으로 추정 (전용 면적 미확인)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건, 공동 담보

2. 입지조건

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* 위치 및 주위 환경: 경기도 화성시 봉담읍 와우리 소재 "수원대학교" 북서측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재함.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 도로변을 따라 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통임.

* 도로 상태: 본건 북측·서측으로 노폭 약 25미터, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(와우지구(아이파크)), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함.

3. 권리분석

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* 말소 기준 권리: 을2, 2014-12-01, 근저당권, 한국자산관리공사, 299,800,000원.

* 등기부 채권 총액: 791,203,920원

* 말소되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 없음)

* 기타 권리 사항:

* 소유권 보존 (갑1, 2009-10-22)

* 소유권 이전 (갑2, 2009-11-23)

* 공유자전원지분전부이전 (갑4, 2014-12-01, 말소)

* 근저당권 (을2, 2014-12-01, 말소, 말소기준권리)

* 근저당권 (을14, 2023-03-14, 말소)

* 가압류 (갑17, 2025-05-26, 말소)

* 가압류 (갑18, 2025-08-20, 말소)

* 임의경매 개시 결정 (갑19, 2025-11-10, 말소, 수원지방법원 2025타경58744)

* 가압류 (갑20, 2026-01-21, 말소)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 등록된 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

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* 주변 환경: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 지역으로 안정적인 배후 수요가 예상됩니다.

* 인접 시설: 수원대학교가 인근에 위치하여 잠재적 수요층 확보에 유리합니다.

* 지역 특성: 지구단위계획구역(와우지구)으로 지정되어 있어 체계적인 도시 관리가 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

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* 주거 편의: 아파트 단지 내 및 주변에 필요한 근린생활시설, 학교 등이 위치하여 주거 생활이 편리합니다.

* 교통: 차량 진출입이 원활하며, 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 가까이 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 건축 구조 및 설비: 2009년 9월 23일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 아파트로, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 이용 상태 불확실성: 소유자가 거주 중인 것으로 탐문되었으나, 폐문으로 인해 정확한 이용 현황 및 내부 설비 상태 파악에 제한이 있었습니다. 실제와 다소 상이할 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 건축 또는 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 특수 물건 정보: 유동화 물건 및 공동 담보 물건으로, 권리 관계 및 채무 구조가 복잡할 수 있습니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 수원대학교 인근에 위치한 아파트로, 안정적인 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 다만, 이용 상태의 불확실성과 다수의 토지 이용 제한, 복잡한 권리 관계는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 수원대학교 인근에 위치하여 임대 수요 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 단지 내 및 주변의 풍부한 편의시설과 양호한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 인수할 임차 보증금이 없고, 다수의 권리가 말소 예정이거나 말소된 상태로 권리 분석이 비교적 명확합니다. (단, 최종 말소 여부는 확인 필요)

9. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 감정가 658,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 실거래가 및 현장 조사를 통해 산정해야 합니다. 인수할 임차 보증금이 없고, 채무 총액이 감정가를 초과하는 점을 고려할 때, 입찰 참여 시에는 현장 조사와 함께 주변 시세, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 분석 자료가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.