나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4036 [1] 경기도 남양주시 별내동 995 힐스테이트별내역 103동 20층2001호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 '별내행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 생활숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '별내역(지하철8호선, 경춘선)' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 45층 건 내 103동 20층 2001호(1개호)로서, 외벽: 석재붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문), 창호: 새시창호임.

이용상태

숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 숙박시설(생활숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로, 북동측 및 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로2류(폭 30m~35m) (2014-04-02)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-04-02)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구) <택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역 ((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경4036 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 별내동 995 힐스테이트별내역 103동 20층2001호

* 건물명: 힐스테이트 별내역

* 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

* 감정가: 530,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적 (전체 지분): 13.38㎡ (4.05평)

* 건물면적 (전용면적 추정): 66.14㎡ (20.01평)

1.3. 건축물 정보

* 총 45층 건물 (해당 층: 20층)

* 사용승인일: 2021년 08월 30일

* 주구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 해당 호수: 103동 20층 2001호

* 건축물 총괄표제부상 전체 동수: 4개동 (103동 포함)

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역

* 택지개발지구(별내지구), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 '별내행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 생활숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '별내역'(지하철 8호선, 경춘선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로, 북동측 및 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 개요

* 말소기준권리(을1 근저당권) 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.2. 말소기준권리

* 을1. 중곡2.4동새마을금고 근저당권 (2021.10.01. 접수, 489,600,000원)

3.3. 소멸예정 권리

* 갑3. 삼성카드 가압류 (2025.04.23. 접수, 11,583,656원)

* 갑4. 서울신용보증재단 가압류 (2025.07.22. 접수, 20,300,000원)

* 갑5. 광진중곡새마을금고 임의경매 (2025.11.10. 접수, 430,865,880원)

* 갑6. 소상공인시장진흥공단 가압류 (2025.11.10. 접수, 45,492,801원)

* 갑7. 신한카드 가압류 (2026.01.13. 접수, 13,501,458원)

* 갑8. 신용보증기금 가압류 (2026.01.16. 접수, 104,555,569원)

3.4. 인수되는 권리

* 없음

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 양정규 (양 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/사업일자: 2024-11-07

* 확정일자: 2024-11-07

* 배당신고일자: 2026-01-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 130,000,000원은 소액임차인 기준에 해당하지 않으며, 배당을 통해 전액 회수가 불투명할 경우 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 이로 인한 명도 지연 및 분쟁 가능성은 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 지역은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 상업 및 주거 혼합 지역입니다. '별내행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, 인근에 이마트(별내점), 스타벅스 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 쇼핑 및 외식 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

4.2. 교통 기반

* 별내역(지하철 8호선, 경춘선) 및 다수의 버스 노선이 운영되어 광역 및 시내 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 별내역(지하철 8호선, 경춘선)과 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 단지 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 편리합니다.

5.2. 편의시설

* 단지 주변으로 이마트(별내점), 각종 병원, 은행, 식당 등이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교육시설

* 별내동 일대에는 별내초, 별내중, 별내고, 원묵고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.4. 주변 환경

* 아파트, 오피스텔, 상가 등이 혼재된 지역으로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

* 현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 대상입니다. 명도 과정에서 시간 소요 및 명도 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 용도 변경 관련

* 본건은 생활숙박시설이나, 남양주시에서 힐스테이트 별내역을 포함한 단지들의 오피스텔 용도 변경 절차를 완료한 바 있습니다. 이는 실거주가 가능한 법적 주거지로 전환되었음을 의미하나, 정확한 현황 및 법적 지위 확인이 필요합니다.

6.3. 토지거래 허가

* 본 물건이 속한 지역은 '토지거래계약에 관한 허가구역'(외국인 등/용도:주택)으로 지정되어 있습니다. 이는 주택 용도로의 거래 시 허가를 요하는 사항으로, 용도 변경 이후 주거용으로 매입 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 총평

* 본건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 힐스테이트 별내역 내 생활숙박시설(현재 오피스텔로 용도 변경 완료)로, 별내역 역세권에 자리하여 뛰어난 교통 여건과 함께 주변 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있습니다. 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계상 인수할 부담이 없는 물건으로, 명도 대상 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

* 지하철 8호선, 경춘선 별내역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 서울 및 수도권 접근성이 매우 우수합니다.

8.2. 신축 건물 및 용도 변경

* 2021년 사용승인된 건물로, 최근 오피스텔로 용도 변경 완료되어 실거주 가능한 법적 주거지로 전환되었습니다. 이는 주거 안정성 측면에서 긍정적 요인입니다.

8.3. 생활 인프라

* 주변 아파트 단지, 오피스텔, 상가 밀집 지역으로 풍부한 생활 편의시설과 상업 시설을 이용하기 편리합니다.

8.4. 권리 안전성

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다. 본건은 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 감정가(530,000,000원)를 기준으로 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 시장 분석 필요

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본건과 유사한 오피스텔의 최근 실거래가, 경매 낙찰가율, 그리고 지역 시장 동향에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.