나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34883 [1] 경기도 김포시 사우동 1309-6 울루물루타운하우스 206동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린시설, 관공서 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 2016.05.11) 외벽: 스톤코트 등 마감, 창호: 하이새시 창호입니다.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스, 승강기, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북하향완경사 지대내 세장형의 토지로서, 현황 '공동주택(단지형다세대주택)' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역 <공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포중,김포과학기술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역( 방공기지 : 1km)(협의지역, 공군제3175부대관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉 진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역 사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권 역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구 역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지 정보과문의)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34883 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 1309-6 울루물루타운하우스 206동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 187,000,000원

토지면적: 33.56㎡ (약 10.15평)

토지지분: 33.56㎡ (약 10.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.98㎡ (약 12.70평)

건물지분: 41.98㎡ (약 12.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 주위환경: 대상 물건은 경기도 김포시 사우동에 위치하며, 김포고등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린시설, 관공서 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로 건물까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 대상 물건은 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로를 이용하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만)

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역

* 장애물제한표면구역, 진입표면구역

* 상대보호구역(김포여자중학교, 김포고등학교, 김포중, 김포과학기술고등학교)

* 제한보호구역(방공기지 : 1km)

* 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구)

* 성장관리권역

* 하수처리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역

* 주변 시설: 김포고등학교, 김포여자중학교, 김포중학교, 김포과학기술고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 김포시종합사회복지관이 인근에 있어 주민 복지 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑3 압류 (포천세무서장, 2022년 12월 8일)

* 등기부 요약:

* 을구 1번 주택임차권 (윤수현, 보증금 168,000,000원, 전입 2021-12-10, 확정 2021-10-08)은 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 최종적으로 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 갑1 소유권보존 (조병순 외 1명)

* 갑2 공유자전원지분전부이전 (김대성)

* 갑3 압류 (포천세무서장)

* 갑4 강제경매 (주택도시보증공사, 168,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (을구 1번 주택임차권은 HUG의 동의로 말소 예정)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 168,000,000원

1.3. 상권분석

해당 물건은 김포시 사우동의 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 김포고등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다. 또한, 재정비촉진지구로 지정되어 향후 지역 개발 가능성에 대한 기대감이 존재합니다. 최근 주변 다세대 주택의 실거래가를 보면, 2014년식 45.32㎡ 면적의 주택이 1억 2천 4백만원에 거래된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 중 지상 2층 202호입니다. 사용승인일은 2016년 5월 11일입니다.

* 내부 설비: 위생설비, 급·배수설비, 도시가스, 승강기, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 김포고등학교, 김포여자중학교, 김포중학교, 김포과학기술고등학교 등의 교육시설이 인접해 있습니다. 김포시종합사회복지관이 근처에 있어 다양한 복지 및 문화 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 대중교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구: 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있으나, 구체적인 개발 계획 및 일정을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

* 공항 관련 제한: 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 증축 시 항공 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

* 군사시설 보호구역: 방공기지 인근에 위치하여 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 매각 정보 불일치 가능성: 제공된 JSON 데이터상의 거래일자(2026년 6월)가 미래 시점으로 되어 있어, 실제 시세 반영과는 괴리가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 사우동의 재정비촉진지구 내에 위치한 다세대주택으로, 주변 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수되는 특별한 권리가 없어 명확한 권리관계가 장점입니다. 다만, 감정평가액 대비 최근 유사 물건의 실거래가에서 다소 괴리가 있어, 현 시세에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다. 재정비촉진지구라는 개발 호재가 있으나, 공항 관련 법규 등 개발행위에 제약이 될 수 있는 사항들도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 개발 가치 상승 기대

* 이사 후 잔금을 납부하는 일반적인 경매 절차와 달리, 임차인 보증금 미인수로 낙찰자의 부담이 없음 (인수 보증금 0원)

* 주거 용도로서의 기본적인 입지 조건 및 생활 편의 시설 접근성 양호

* 신축(2016년 준공)으로 비교적 깨끗한 상태의 건물

1.8. 예상 입찰가

제공된 실거래가 정보 중 2014년에 준공된 45.32㎡ 면적의 유사 주택이 1억 2천 4백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건(41.98㎡, 2016년 준공)의 시장 가치는 대략 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 수준으로 판단됩니다.

그러나 감정가(1억 8천 7백만원)가 높게 책정되어 있으며, 재정비촉진지구라는 개발 호재를 감안하더라도 현재 시점의 실거래가와는 괴리가 있습니다.

따라서, 안전한 투자를 위해 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 바람직하며, 현재 시세 분석 결과에 기반하여 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.