나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34828 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 67-9 베스트빌 1동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 제5층 제501호로서 외벽 : 석재붙임 및 미장스톤 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26~2026.8.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

-베란다에 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 다용도실 약 7㎡)이소재하는 바, 본건 건물에 포함하여 평가 경매진행시 참고 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 부천지원 2025타경34828 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 67-9 베스트빌 1동 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 204,000,000원

토지 면적: 30.92㎡ (약 9.35평)

건물 면적: 55.13㎡ (약 16.68평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층

준공 연도: 2013년

총 건물 면적(연면적): 961.36㎡ (약 290.8평)

총 대지 면적: 485.7㎡ (약 146.9평)

동수: 1개 동

세대수: 16세대

주차 대수: 16대

1.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 위치하며, "도당고등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 갑4 (한국캐피탈 가압류, 2023-03-10)

말소 예정 권리: 갑4, 갑5, 갑7, 갑8, 갑12 등 다수

인수되는 권리: 을3 (주택임차권)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사 (강 )

* 보증금: 185,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-14

* 확정일자: 2020-04-28

* 배당신고일자: 2024-03-05

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능하며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 시 잔액 인수)

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 보증금 185,500,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (현재 배당내역에 따라 전액 변제될 가능성이 높아 보이나, 최종 배당표 확인 필요)

* 베란다에 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 다용도실 약 7㎡)이 소재하여 본 건물에 포함하여 평가되었습니다. 경매 진행 시 이 부분은 참고하여야 합니다.

3.4. 등기부 채권 총액

238,752,453원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 시설

본 물건은 주로 다세대주택, 단독주택으로 형성된 주거지역에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 인근에 산재해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상업시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역의 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

"도당고등학교" 남측 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

보증금 185,500,000원의 임차인이 존재하며, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

6.2. 제시외 건물 관련 리스크

베란다에 약 7㎡ 규모의 제시외 건물(다용도실)이 존재하여, 추후 원상복구 명령이나 철거 관련 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한 사항

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 환경이 양호한 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 제시외 건물 존재 등 권리 및 물건상의 리스크를 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 투자 가치 평가

최근 매매 사례와 비교 시, 본건의 감정가(204,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 제공된 비교 물건들의 연식이 더 오래되었음에도 불구하고, 평당 가격 차이가 상당합니다. 따라서, 본건의 투자 가치는 권리 분석 결과를 토대로 인수 부담 및 잠재적 리스크를 충분히 고려한 가격 접근이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 주거 상품의 안정성

55. 13㎡(약 16.68평)의 전용 면적으로, 1-2인 가구의 수요에 적합한 소형 주거 상품으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 교육 시설 인접성

도당고등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구나 교육 환경을 고려하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

8.3. 경매 투자 기회

강제경매로 진행되어 권리 관계 분석 후, 법적 절차에 따라 안전하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(56.62㎡)의 2002년식 다세대주택이 1억 2,400만원(약 724만원/평)에 거래되었습니다. 또한, 1992년식의 더 오래된 주택들도 35~39㎡ 면적에 8,000만원~9,000만원(약 755~758만원/평) 수준으로 거래되었습니다.

본건(2013년식, 55.13㎡)의 감정가는 2억 400만원으로, 평당 약 1,222만원 수준으로 계산되어, 비교 물건들의 시세 대비 상당히 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 건물 연식 차이를 감안하더라도 그 격차가 커, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위 제시

대항력 있는 임차인(보증금 185,500,000원, 전액 인수 가능성 낮음)의 존재와 제시외 건물(약 7㎡)의 존재, 그리고 비교적 높은 감정가격을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

시세 분석 결과와 잠재적 리스크를 반영하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사와 최신 배당표 확인 후 결정하시기 바랍니다.

보수적 접근 시: 1억 7000만원 ~ 1억 8000만원

권장 입찰 범위: 1억 7,500만원 ~ 1억 8,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.