나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64693 [1] 경기도 파주시 야당동 226-23 우리하임 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 "야당역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "야당역"이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 타일 붙임 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

2026.06.10.자 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64693 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 226-23 우리하임 101동 3층302호

* 건물명: 우리하임 101동

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 67.92㎡ (약 20.55평)

* 토지지분: 67.92㎡ (약 20.55평)

* 건물면적: 60.67㎡ (약 18.35평)

* 건물지분: 60.67㎡ (약 18.35평)

* 감정가: 287,000,000원

* 건축년도: 2016년 (2016.02.17 사용승인)

* 건물 개요:

- 총 대지 면적: 1077㎡

- 연면적: 1074.94㎡

- 층수: 총 4층

- 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

- 용도: 공동주택

- 주차: 총 16대

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 "야당역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "야당역"이 소재하는 등 대중교통의 이용 편의성은 보통시 됩니다.

* 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한 구역), 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 3월 25일 접수된 파주시의 압류(징수과-00 3145)입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-02

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

- 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-02

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

- 임차인: 주택도시보증공사(정 )

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-02

확정일자: 2022-04-25

배당신고일자: 2023-07-19

대항력: 없음

비고: 을3번 임차권등기 말소됨.

* 기타 권리관계

- HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 존재.

- 2026.06.10.자 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 대항력 있는 임차인(이 , 이 )에게 해당될 가능성이 높으며, 보증금 반환 및 명도 과정에서 쟁점이 될 수 있습니다.

- 집합건물 등기부상 갑9번 압류(파주시)가 말소기준권리이며, 갑10번 강제경매(주택도시보증공사) 역시 말소 대상입니다.

- 을3번 주택임차권(정유미)은 말소 처리되었습니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (지상권 개요 없음).

1.3. 상권 및 생활정보

* 상권 특성

본 물건은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 야당역 역세권으로 주거 및 상업 기능이 복합된 생활권입니다.

* 주변 편의시설

근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

* 주변 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 소재할 가능성이 있으며, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (정확한 학교 위치 및 영향 범위는 추가 확인 필요)

* 주변 혐오시설

주변을 조사한 결과, 본 물건 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 고압선 등)은 확인되지 않았습니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크

- 대항력 있는 임차인 2명(이 , 이 )의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 보증금 존재 여부 및 인수 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

- HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 명도 과정에서 법적 분쟁 소지가 발생할 수 있습니다. 확약서의 법적 효력 및 실제 적용 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 법적 제약

- 본 물건이 속한 토지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 외국인 등이 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택을 취득할 때에만 허가가 필요하며, 일반적인 내국인 개인의 매수에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다. (2026년 8월 25일까지 유효)

1.5. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동, 경의중앙선 야당역 인근에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 287,000,000원으로, 주변 유사 물건의 최근 거래가 28,500,000원(태종에비뉴, 65.1㎡, 3층)과 유사한 수준입니다.

권리분석상 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 2명(이 , 이 )의 존재와 HUG 관련 확약서 제출 건입니다. 이들의 보증금이 0원으로 되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서 잠재적인 분쟁 가능성이 존재합니다. HUG 측과의 관계, 확약서의 구체적인 내용 및 법적 효력에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

토지거래허가구역 지정은 일반 내국인 매수자에게는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

종합적으로 볼 때, 권리 관계 분석 및 명도 전략 수립이 철저히 이루어진다면, 야당역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 실거주 또는 임대 수익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.6. 투자 포인트

* 경의중앙선 야당역 역세권 입지

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

* (리스크 해소 시) 명도 후 실거주 또는 임대 수익 확보 가능성

1.7. 예상 입찰가

* 시세 분석

주어진 최근 매매 정보 중, 2026년 7월 2일 야당동 239-200번지 태종에비뉴 202동 3층(전용면적 65.1㎡)이 28,500만원에 거래되었습니다. 본건과 건축연도(2016년 vs 2019년), 면적(60.67㎡ vs 65.1㎡), 층수(3층) 등이 유사하여, 이를 기준 시세로 판단할 수 있습니다. 본건의 감정가는 287,000,000원으로, 현재 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가됩니다.

* 입찰가 산정

본 물건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인 2명(이 , 이 )의 존재와 HUG 관련 확약서 제출 건이 있습니다. 이로 인한 명도 과정에서의 추가 비용 및 시간 소요 가능성을 고려해야 합니다.

따라서, 시세 28,500만원 및 감정가 28,700만원을 바탕으로, 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 80~85% 수준에서 산정하는 것이 합리적이며, 230,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.