나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64702 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 1000 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 '봉서1리 마을회관' 북서측 인근에 위치하고, 주변은 국도주변 경지정리지대로서 농경지가 주를 이루어 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난합니다.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 답으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남측으로 노폭 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역(10.07.05고시), 유통업무설비(2010.12.9.(변경)), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~ 26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명요[미제출시 보증금 미반환]
2. 농림지역으로 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2025타경64702 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 파주읍 봉서리 1000

1.3. 용도

답

1.4. 감정가

380,160,000원

1.5. 토지면적

2,112.00㎡ (약 639평)

1.6. 건물면적

0. 00㎡ (건물 없음)

1.7. 매각대상

토지매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

파주연천축산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 '봉서1리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 국도변 경지정리지대로서 농경지가 주를 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

남측으로 노폭 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건은 농경지가 주를 이루는 지역에 소재하며, 인근에 봉서1리 마을회관이 위치하고 있습니다. 주변으로 주택 단지 및 전원주택 단지가 조성되어 있는 지역도 있어, 농촌 지역 내에서도 주거지와 편의시설 접근성이 점차 개선되고 있는 것으로 파악됩니다. 대규모 상업 시설이나 혐오 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

2.5. 지역지구 및 제한상태

계획관리지역, 유통업무설비(2010.12.9. 변경), 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 농업진흥구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~26.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을9 근저당권 (파주연천축산업협동조합, 2023-06-01 접수)

3.2. 등기부요약

* 갑1: 소유권이전 (1976-03-04)

* 갑2: 소유권이전 (2011-06-24)

* 갑5: 공유자전원지분전부이전 (2020-10-07)

* 갑7: 소유권이전 (2023-06-01) - 임의경매로 인한 매각 (2022타경3628)

* 을9: 근저당권 (파주연천축산업협동조합, 271,700,000원, 2023-06-01 접수, 말소기준권리)

* 을10: 근저당권 (파주연천축산업협동조합, 65,000,000원, 2024-03-22 접수, 말소)

* 갑10: 가압류 (주식회사비오피인터내셔널, 127,000,000원, 2025-05-08 접수, 말소)

* 갑11: 압류 (파주세무서장, 2025-06-09 접수, 말소)

* 갑13: 임의경매 (파주연천축산업협동조합, 2025-11-11 접수, 말소)

* 갑14: 압류 (파주시, 2026-01-20 접수, 말소)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

정보 없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 없음)

3.5. 채권 총액

463,700,000원

4. 상권분석

본 물건은 농경지로 분류되는 '답'이므로 일반적인 상업 지구 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 주위 환경은 농경지가 넓게 분포하고 있으며, 일부 주택 단지가 혼재되어 있습니다. 농업 활동을 위한 기반 시설이나 농산물 유통 시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 농업 생산을 주 목적으로 하는 토지이므로, 주거 편의 시설 접근성은 제한적입니다. 파주시 파주읍 소재지에 기본적인 행정, 상업, 교육 시설이 있으나, 도보 또는 근거리 대중교통 이용은 용이하지 않을 수 있습니다. 차량을 이용한 파주 시내 또는 인근 지역 접근이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본건은 농지(답)이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있으니, 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업 외 목적의 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당되어 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 이용이 제한됩니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~26.8.25.)

6.3. 군사보호구역

제한보호구역(전방지역:25km)에 해당되어 군 작전 지역 인근의 특성상 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 과거 경매 관련 사항

등기부상 갑7 소유권이전 시 '임의경매로 인한 매각 (2022타경3628)' 내용이 기재되어 있어, 해당 경매와 관련된 추가적인 사항을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리에 위치한 답으로, 감정가는 380,160,000원입니다. 현재 건물은 없으며 토지만 매각 대상입니다. 주위는 농경지가 주를 이루는 지역으로, 남측으로 4m 포장도로와 접합니다. 농업진흥구역, 제한보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재하므로, 취득 전 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급은 필수 사항입니다. 주변에 대규모 혐오 시설은 검색되지 않았으며, 주거지와의 근접성도 일부 확인됩니다.

8. 투자 포인트

* 농업진흥구역 내 농지로서, 장기적인 농업 가치 또는 귀농·귀촌 관련 토지 활용 잠재력 보유.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 고려할 수 있으나, 다른 용도지역 제한 사항으로 인해 개발 행위는 신중하게 접근해야 함.

* 도로 접면이 양호하여 접근성은 확보됨.

9. 예상 입찰가

본 건은 현재 감정가 380,160,000원으로 평가되었습니다. 농지로서 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 각종 개발 제한 사항이 존재합니다. 또한, 농업진흥구역 및 제한보호구역 등 공익 목적의 규제가 적용됩니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 일반적인 경매의 경우, 감정가의 80%~120% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 향후 토지 이용 계획, 농지 관련 정책 변화, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

투기 목적보다는 농업 경영 또는 실수요 목적의 접근이 권장되며, 인수할 권리가 없고 채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 감안할 때, 법원 진행 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 낙찰가가 결정될 것입니다. 보수적으로 접근하여 300,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 예상치이며 실제 입찰 시 시장 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.