나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13207 [1] 서울특별시 양천구 목동 515-23 효명 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 염창동 소재 "염창역(지하철9호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "염창역(지하철9호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건 중 제6층 제603호로서, (사용승인일 : 2016.09.23) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지이며 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로, 서측으로 폭 약 5m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(김포가도(양천)), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 대상물건의 건축물대장 상 "위반건축물"(2023.10.18. 주택과-28464(2023.10.12.)호에 의거 위반건축물 표기[벽돌, 주거, 5㎡ 무단증축])로 등재되어 있고, 건축물현황도상의 ‘발코니’ 부분임을 양천구청 주택과에 유선상으로 확인받아 구조, 사용자재, 시공정도 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하였으며, 원상회복 관련하여 "이행강제금" 등이 부과될 수 있으니 경매진행 및 참여시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13207 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 515-23 효명 제6층 제603호

용도: 다세대주택

감정가: 319,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.50㎡ (약 6.50 평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00 평)

건물면적: 35.74㎡ (약 10.81 평)

건물제시외면적: 5.00㎡ (약 1.51 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "염창역(지하철 9호선)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 "염창역(지하철 9호선)"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

대상물건 남측으로는 폭 약 6m 내외의 도로, 서측으로는 폭 약 5m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(김포가도(양천)), 도로, 소로3류, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최동건)

보증금: 280,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2021-10-15

확정일자: 2021-09-01

배당신고일자: 2023-10-30

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 위반건축물, 공동담보, 임차권 등기 말소 조건

인수 보증금 합계: 0 원 (임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 인한 인수 보증금 없음)

3.3. 집합건물 등기부 요약

말소기준권리: 삼성카드 가압류 (접수일자: 2025-08-13)

등기부채권 총액: 336,107,499 원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

대상물건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택 등 주거시설과 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어진 지역입니다. 염창역 인근으로 유동인구 및 배후수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

대상물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조의 2016년 준공 건물입니다.

5.2. 편의시설

주변에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 염창역이 있어 교통이 편리하며, 지역 내 편의시설 이용이 가능합니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기, 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장 상 "위반건축물"(2023.10.18. 주택과-28464(2023.10.12.)호에 의거 벽돌, 주거, 5㎡ 무단증축)로 등재되어 있습니다. 이에 따라 원상회복 관련 이행강제금이 부과될 수 있으며, 향후 건물 이용 및 매각에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건

임차인인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차권의 대항력 포기 조건부 매각으로 진행됩니다. 이는 매수인에게는 긍정적인 요인이지만, 해당 조건의 정확한 이행 여부 확인이 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 포함

제시외 건물(5.00㎡)이 매각에 포함되어 있으므로, 현황 확인이 필요합니다.

6.4. 공동담보

물건 정보에 공동담보가 명시되어 있어, 관련 채무 관계 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2016년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 지하철 9호선 염창역 인근에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 특히, 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 5㎡ 규모의 위반건축물 등재는 잠재적 리스크로, 이행강제금 부과 가능성 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으므로 사전에 면밀한 조사와 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 염창역 역세권 입지 및 신축급 건물 (2016년 준공)

* 임차인의 대항력 부존재 및 보증금 미인수 조건으로 인한 부담 감소

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 319,000,000원입니다. 최근 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택은 26,500만원에서 30,000만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 본 물건은 35.74㎡(약 10.81평) 면적에 해당하며, 감정가 또한 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다.

다만, 위반건축물 등재로 인한 잠재적 위험 부담을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 285,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리 관계 및 위반건축물 관련 추가 확인 사항, 낙찰 이후 예상되는 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.