나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13186 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '두산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단 독 및 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으 로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선 '독산역' 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 9층 내 제5층 제503호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '오피스텔'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면 구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요 망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등 에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 보고서는 서울남부지방법원에서 진행하는 2025타경13186 (1) 부동산강제경매 사건에 대한 물건 분석 결과입니다. 해당 물건은 서울특별시 금천구 독산동 1006-124, 더시크릿독산 제5층 제503호에 소재한 오피스텔이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 주요 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13186 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제5층 제503호

용도: 오피스텔

감정가: 249,000,000원

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

건물면적: 24.22㎡ (약 7.33평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, '두산초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장과 지하철 1호선 '독산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 필지 및 도로에 비해 등고 평탄한 세장형이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남동측 및 남서측으로는 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리관계

본 경매 사건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13186)입니다. 등기부채권 총액은 249,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 (2021-11-08), 공유자 지분 이전 (2022-06-03), 강제경매 (2025-11-10, 말소예정) 등의 권리가 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

가장 중요한 권리 사항으로, 을구 3번 순위의 주택임차권(등기접수일 2024-06-07)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-03

* 확정일자: 2022-05-12

* 대항력: 있음

* 말소: 인수 (배당에서 위 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함)

이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 249,000,000원은 배당 순위에 따라 변제받게 되나, 전액 변제되지 않을 경우 남은 금액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

본 물건은 선순위 임차권으로 인해 매수인이 보증금 잔액을 인수할 위험이 있습니다. 감정평가액이 임차인의 보증금과 동일한 249,000,000원이므로, 배당 절차에서 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 높으며, 이 경우 잔액이 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 임차인 외 다른 인수되는 채무가 없다는 의미로 해석되며, 해당 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되는 사항입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

본 물건이 위치한 독산동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식 등 다양한 서비스를 이용할 수 있습니다.

4.2. 교육 및 의료시설

'두산초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 추가적으로 주변 지역의 중학교, 고등학교 및 학원가에 대한 조사가 필요할 수 있습니다. 대형 병원이나 종합병원은 독산역 인근 또는 인접 구로구, 금천구청역 인근에 위치하여 차량 이동 시 접근 가능합니다.

4.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변 지역은 전반적으로 주거 및 상업시설이 어우러져 있어 혐오시설로 간주될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있지는 않습니다. 다만, '교육환경보호구역' 등으로 지정된 지역이 일부 포함될 수 있으며, 이는 건축 및 시설 운영에 대한 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

5. 건축물 현황

5.1. 건물 구조 및 용도

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지하 1층, 지상 9층 건물 중 제5층 제503호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호로 시공되었습니다. 집합건축물대장상 용도는 '업무시설 및 공동주택'이나, 현황은 '오피스텔'로 이용 중입니다.

5.2. 면적 및 규모

건축물 표제부에 따르면, 대지권 면적은 320.39㎡ (약 96.92평), 건축 면적은 184.59㎡ (약 55.84평)입니다. 건물의 연면적은 1185.88㎡ (약 358.70평)이며, 본건 전유부분의 건물 면적은 24.22㎡ (약 7.33평), 토지 면적은 9.95㎡ (약 3.01평)입니다. 사용 승인일은 2021년 11월 01일입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 부담

본 물건의 가장 큰 리스크는 앞서 언급된 선순위 임차권의 인수입니다. 보증금 249,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 낙찰자의 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다. 현재 감정가와 임차 보증금이 동일하므로, 경매 절차만으로는 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본 물건의 토지이용계획 및 제한사항으로는 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다. 이러한 제한사항들은 향후 건물 신축, 증축, 개축 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 시세 분석 및 투자 포인트

7.1. 오피스텔 시세 동향

서울 금천구 독산동 일대의 더시크릿독산 오피스텔의 최근 시세는 유사 면적(약 24~25㎡) 기준으로 매매가 약 250,000,000원에서 270,000,000원 선에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 일반적인 부동산 거래 플랫폼의 정보를 바탕으로 분석한 결과입니다.

7.2. 투자 가치 분석

본 물건은 선순위 임차인의 보증금 249,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점에서 투자에 신중을 기해야 합니다. 만약 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우, 인수되는 금액이 상당하므로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 현재 감정가와 인수되는 보증금이 동일한 상황은 매우 이례적이며, 이는 낙찰자가 실질적으로 인수되는 보증금만큼의 가치 하락을 감수해야 함을 시사합니다.

8. 종합 의견

본 경매 물건은 독산역 인근의 오피스텔로서 입지 및 교통 여건은 양호하나, 선순위 임차인의 보증금 249,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 존재합니다. 감정가와 임차 보증금이 일치하는 상황이므로, 투자자는 본 물건 취득 시 실질적인 인수 금액이 감정가 이상이 될 수 있다는 점을 명확히 인지하고, 임차인과의 협상 가능성, 배당 현황 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

9. 예상 입찰가 산정

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 현재 파악된 주변 시세(무하자 기준 약 260,000,000원)에서 인수되는 임차 보증금(249,000,000원)을 제외한 금액을 산정합니다.

따라서, 예상되는 실질적인 투자 가치( Equity )를 고려한 최소 희망 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

예상 입찰가 = (무하자 기준 예상 시세) - (인수되는 임차 보증금)

예상 입찰가 = 260,000,000원 - 249,000,000원 = 11,000,000원

이는 보수적인 관점에서 인수되는 임차 보증금 부담을 고려한 매우 공격적인 산정이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 배당 결과 예측 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 배당 절차에서 임차 보증금이 전액 변제될 가능성이 있다면, 입찰가는 감정가 수준까지도 상향될 수 있으나, 현재 정보로는 그러한 가능성이 매우 낮아 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.