나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13626 [1] 서울특별시 강북구 수유동 296-21 정원팰리스 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동"서울인수초등학교"동측 인근에 위치하며 주위는 아파트,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층건물로서, 외벽 : 외장 타일 및 벽돌붙임, 외단열마감 등 창호 : pvc 이중창호 등임

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의토지로서, 공동주택건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 고도지구(28m이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13626 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 296-21 정원팰리스 5층 502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 193,000,000원

* 토지면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

* 토지지분: 18.98㎡ (약 5.74평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 27.15㎡ (약 8.21평)

* 건물지분: 27.15㎡ (약 8.21평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 5층 건물 중 5층

* 건축일자: 2018년 (20180312 건축허가)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강북구 수유동 "서울인수초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 12일 접수된 주택도시보증공사(권리금액 180,000,000원)의 강제경매 개시 결정 등기 (갑11).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이가희)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 16일

* 확정일자: 2022년 4월 12일

* 배당신고일자: 2024년 6월 11일

* 권리분석 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약 및 물건명세서에 따르면 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기'가 존재합니다.

* 단, 물건명세서 비고란에 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨'으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부는 복잡한 법률적 검토가 필요합니다.

* 임차인: 최혜진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 6월 16일

* 권리분석 상 '대항력 있음'으로 기재되어 있습니다.

* 금액이 0원이라 인수 보증금은 없으나, 대항력 자체는 존재합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 주택도시보증공사 임차권의 인수 여부는 확약서의 효력 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 말소 등기 다수 존재.

* 을3: 2024년 6월 11일 주택임차권 (이가희, 180,000,000원, 말소 예정)

* 갑11: 2025년 11월 12일 강제경매 (주택도시보증공사, 180,000,000원, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 180,000,000원

4. 상권분석

* 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기준):

* 2009년 건축, 60.88㎡, 2층 빌라 (상아주택) 2026년 7월 7일 266,500,000원에 거래.

* 2015년 건축, 44.5㎡, 4층 빌라 (북한산드림빌) 2026년 7월 7일 200,000,000원에 거래.

* 1993년 건축, 41㎡, 3층 빌라 (세윤하이츠(A)) 2026년 7월 1일 150,000,000원에 거래.

* 시세 분석: 본건(27.15㎡)은 제공된 주변 시세 정보 중 면적이 가장 작습니다. 2015년 건축된 44.5㎡ 빌라가 200,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 193,000,000원은 면적 대비 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 다만, 본건은 2018년 건축으로 연식이 신축에 속하고, 5층이라는 점을 감안하면 가격 상승 요인이 될 수 있습니다. 1993년 건축된 41㎡ 빌라가 150,000,000원에 거래된 점과 비교 시, 건물 연식 및 상태에 따른 가격 편차가 존재합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 서울인수초등학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 지하철역과 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건축물: 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 난방, 위생, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계: 주택도시보증공사(이가희) 임차인의 경우, 대항력 있는 임차인이 존재하나 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다. 그러나 배당을 받지 못할 경우 잔존 보증금 반환 청구권의 매수인 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없어 철저한 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 최혜진 임차인은 보증금이 0원이지만 대항력이 있으므로, 명도 진행 시 절차에 유의해야 합니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 매수인에게는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 시 허가를 받아야 합니다.

* 고도지구: 건축물 높이 제한 등 추가적인 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 신축에 가까운 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 감정가는 193,000,000원이며, 주변 시세와 비교 시 면적 대비 가격 책정에 있어 추가적인 검토가 필요합니다. 가장 큰 리스크는 주택도시보증공사 임차권의 인수 여부이며, 제출된 확약서의 효력을 명확히 확인해야 합니다. 이러한 권리관계 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강북구 역세권 인근 신축급 도시형생활주택.

* 소형 면적으로 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요자에게 적합.

* 권리관계 명확화 시 시세 대비 저가 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 것으로 가정하고(최혜진 0원, 주택도시보증공사 확약서 제출에 따른 인수 부담 최소화 예상), 감정가 193,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 시세, 특히 44.5㎡ 면적이 200,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 면적 대비 가격은 다소 보수적으로 책정할 필요가 있습니다.

* 주택도시보증공사 임차권 관련 불확실성 및 명도 진행에 따른 부대 비용 등을 감안해야 합니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 해당 가격대는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 경매 고유의 리스크를 반영한 금액입니다. 입찰 전 현장 방문 및 권리관계에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.