나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13608 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 416-1 에스아이팰리스장안센텀 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장한평역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트, 주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 대 중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 제12층 제1203로서, (사용승인일: 2020.11.27.) 외 벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 대체로 정방형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(장안평일대), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13608 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 416-1 에스아이팰리스장안센텀 12층1203호

용도: 아파트

감정가: 231,000,000원

토지면적: 3.01㎡ (약 0.91평)

건물면적: 13.88㎡ (약 4.20평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상19층 건물 중 제12층 제1203호

사용승인일: 2020년 11월 27일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 \"장한평역\" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

건물의 북측 및 서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

주위에는 아파트, 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

검색 결과, 해당 지역 인근에는 경남볼링장 등이 있으며, 다양한 식당과 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다. 일부 지역은 물류단지 개발이 논의되는 등 변화 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황

* 주택도시보증공사(진 )

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 16일

확정일자: 2022년 11월 21일

대항력: 있음

등기부현황상 말소기준권리는 2024년 3월 26일 접수된 윤순실 근저당권(을3)입니다.

경매를 통해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 윤순실 근저당권 (을3)

* 한국주택금융공사 강제경매개시결정 (갑7)

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을4)

- 임차인: 진한원 (주택도시보증공사)

- 보증금: 225,000,000원

- 전입일자: 2022년 12월 16일

- 확정일자: 2022년 11월 21일

- 임차권등기일: 2024년 12월 27일

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거지, 학교, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

건물의 기타 용도에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 포함되어 있어 복합적인 상권의 특성을 가집니다.

인근에 다양한 식당과 카페 등이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

건물에는 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주위에 편의점, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 미회수분에 대한 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 225,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 추가로 부담해야 합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

일부 지역의 개발 사업이 진행되거나 논의되고 있어, 장기적인 지역 가치 변동성을 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 사용승인)의 아파트로, 역세권 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 임차보증금 전액 인수 가능성이 있어, 권리분석에 신중을 기해야 합니다.

임차인의 보증금 인수 부담을 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 이는 본건의 주요 투자 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 아파트로 건물 상태가 양호합니다.

장한평역 인근으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

현재 감정가 대비 인수 부담을 고려한 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 231,000,000원입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원 전액을 매수인이 인수할 가능성이 있으므로, 실제 낙찰가는 해당 인수 부담을 고려하여 산정해야 합니다.

따라서, 임차인 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치와 함께, 임차인의 배당 현황 및 잔여 보증금 인수 여부를 면밀히 파악하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 잠재적 인수 금액을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.