나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513796 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-246 신서울빌라 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 내 지층 비01호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513796 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 111-246 신서울빌라 지층 비01호

용도: 다세대주택

감정가: 69,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 14.10㎡ (약 4.26평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 44.02㎡ (약 13.31평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건축 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 내 지층 비01호

준공 연도: 1997년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (등기부상 강제경매 개시결정 채권자)

말소기준권리: 부평세무서장 압류 (갑15)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 56,900,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2022년 05월 03일

확정일자: 2022년 04월 12일

배당신고일자: 2024년 07월 03일

대항력: 없음

비고: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기사항으로는 대항력 없는 주택임차권으로 확인)

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전 (갑12, 갑13, 갑14)

* 주택임차권 (을11, 한국토지주택공사, 보증금 56,900,000원) - 말소 예정

* 압류 (갑15, 부평세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매 (갑16, 서울보증보험, 60,678,782원)

* 압류 (갑17, 국민건강보험공단)

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 11번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 분포하여 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근 초등학교는 생활 편의시설 접근성을 높이는 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

인천동부초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 다양한 종류의 주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통 편의성

차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 가까이 있어 출퇴근 및 이동이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 특수물건정보

"SGI 인수조건 변경, 선순위임차권"이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있습니다. 등기부상으로는 대항력 없는 임차권으로 분석되나, SGI(서울보증보험)와 관련된 복잡한 계약 조건이나 변경 사항이 있을 수 있으므로, 계약 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 특성

해당 물건은 지층(B01호)으로, 반지하 주택의 일반적인 특성(일조량, 통풍, 습기 등)을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보이나, "SGI 인수조건 변경" 관련 특이사항에 대한 추가적인 법률적 검토가 반드시 필요합니다. 지층이라는 점은 가치에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 인천동부초등학교 인접으로 인한 교육 환경 및 잠재적 가치.

* 등기부상 대항력 있는 임차인이 없고, 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어 권리 관계가 비교적 명확.

* 감정가 대비 시장 가격을 고려한 합리적인 입찰 전략 수립 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 69,000,000원입니다. 주변 유사 건물(1991년식, 36.51㎡, 2층)이 93,000,000원에 거래된 사례가 있고, 유사 건물(1991년식, 35.91㎡, 지하층)이 30,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 지하층이라는 점과 감정가를 고려할 때, 30,000,000원보다는 높고 93,000,000원보다는 낮은 가격대에서 가치를 형성할 것으로 보입니다.

본건의 지층 특성과 감정가를 종합적으로 고려하여, 인수되는 권리가 없는 점을 감안하면 감정가 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.