나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경53765 [1] 서울특별시 강동구 구천면로53길 36-12, 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "강동종합시장" 북동측 인근에 소재하는 부동산(다세대 주택)으로서 주위는 단독주택, 다세대주택 등으로 이루어진 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 직선거리 700미터 내외에 암사역(지하철 8호선)이 소재하는 등 대중교통 편의성은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브 지붕 지상3층 건물 내 제지하층 제2호로서,
외벽: 적벽돌 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

도시가스 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 세로에 북측으로 세로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층 이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정평가서에 의하면 “등기사항전부증명서 상에는 ‘제지하층 제2호’, 집행건축물대장상에는 ’지층102호‘, 건축물현황도상에는 ‘B102’, 현황 현관문에는 ‘B102‘로 표시되어 있으나 감정평가서의 표시는 ’등기사항전부증명서‘기준으로 표시”로 기재
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경53765 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 구천면로53길 36-12, 지하층2호

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000원

토지면적: 22.48㎡ (약 6.80평)

건물면적: 42.86㎡ (약 12.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 와OOOOOOOOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 1991년 12월 30일

1.2. 특이사항

중복병합사건, 재매각, 유동화물건

1.3. 특별매각조건

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "강동종합시장" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등으로 이루어진 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 지하철 8호선 암사역이 직선거리 약 700미터 내외에 있어 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

서측 및 북측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2012년 04월 30일 우리은행 근저당권 (을6)

등기부 채권 총액: 191,414,119원

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-12

* 대항력: 없음

소유권 외 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 42.57㎡)의 다세대주택(1986년식)이 2026년 5월 1일에 203,000,000원(약 477만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건의 건물 사용승인일은 1991년이므로, 연식 차이는 크지 않습니다.

최신 연식의 다세대주택(2022년식, 47.85㎡)은 590,000,000원(약 1233만원/㎡), 2013년식(29.97㎡)은 308,500,000원(약 1029만원/㎡)에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가(139,000,000원, 약 324만원/㎡)는 주변 시세 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 특이사항 분석

본건은 중복병합사건, 재매각, 유동화물건으로 분류됩니다. 이러한 특성은 일반 경매 물건보다 관심을 덜 받을 수 있으나, 반대로 저가 매수의 기회가 될 수도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경 및 편의시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근 강동종합시장을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교통편의성

암사역(지하철 8호선) 이용이 가능하며, 버스 노선도 비교적 잘 갖추어져 있어 도심 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 건물 내부 설비

도시가스 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 '제지하층 제2호', 집행건축물대장상 '지층102호', 건축물현황도상 'B102', 현관문 표기 'B102'로 서로 다른 명칭으로 기재되어 있으나, 감정평가서상 표시는 등기사항전부증명서 기준(제지하층 제2호)으로 되어 있습니다. 입찰 전 현장 확인 및 관련 공부를 통해 명확히 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항

재매각, 유동화 물건 등의 특성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 통상적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 일반 주거 및 상업 지역입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강동구 암사동에 위치한 지하층 다세대주택입니다. 입지적으로 대중교통 접근성이 양호하며 주거지역으로서의 편의성을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리나 부담해야 할 임차인 보증금이 없어 비교적 깔끔한 권리 상태를 보입니다. 다만, 공부상 표기 명칭의 차이, 재매각 및 유동화 물건이라는 점은 투자 결정 시 유의해야 할 사항입니다. 감정평가액 대비 주변 시세가 더 높게 형성되어 있을 가능성이 있어, 면밀한 현장 조사를 통해 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강동구 암사동의 주거 지역 내 위치

* 지하철 8호선 암사역 이용 편리

* 권리상 인수 부담 없음 (임차인 보증금 없음, 말소기준 권리 후순위)

* 감정가 대비 주변 실거래가 상승 여력 보유 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 분석 결과, 가장 유사한 면적(42.57㎡)의 1986년식 다세대주택이 203,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(42.86㎡, 1991년식)의 시장 가치는 최소 200,000,000원 이상으로 추정됩니다. 감정가는 139,000,000원이므로, 시세보다 낮은 감정가를 바탕으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 재매각 및 유동화 물건임을 감안하여 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 최종 가치 판단 후 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

따라서, 예상 입찰가는 200,000,000원에서 230,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.