나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64681 [1] 경기도 고양시 덕양구 동산동 65-1 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 '창릉초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공원, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 본건 북동측 고양대로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2019.11.29.인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 공동주택(다세대주택) 중 4층 402호로서, 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: PVC(하이)샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 다락, 현관 등)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약5m 내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지1 (동산동 65-1, 대): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(동산취락), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서오릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 토지2 (동산동 66-4, 대): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(동산취락), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서오릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 한송이)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 3. 10자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경64681 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 동산동 65-1, 4층 402호

건물명칭: 해당 없음

구분: 다세대주택

사용승인일: 2019년 11월 29일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 총 대지 면적 245㎡ 중 본건 지분 43.26㎡ (약 13.17평)

건물 면적: 전용면적 60.08㎡ (약 18.17평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 395,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 동산동에 위치하며, '창릉초등학교' 남측 인근 지역에 속합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다 [cite:].

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 북동측 고양대로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 등기부상 갑구 4번 권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2025.11.10.)가 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을구 1번 주택임차권(한송이) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 별도로 명시된 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박지현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 09월 24일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 여부 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 한송이)

보증금: 364,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 10일

확정일자: 2021년 11월 23일

배당신고일자: 2023년 12월 14일

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였으므로, 상기 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변의 유사 물건 시세는 다음과 같습니다.

본 건의 건물 면적(60.08㎡, 약 18.17평)과 비교했을 때,

- 동산동 65-1 외 1필지 402호 (본건) 감정가: 395,000,000원 (약 2173.8만원/평)

- 동산동 53-40 (더세영) 43.51㎡ (약 13.17평), 2022년식, 2026년 7월 26,000만원 거래 (약 1974만원/평)

- 동산동 53-68 (창릉씨티빌C동) 51.66㎡ (약 15.63평), 2021년식, 2026년 7월 22,000만원 거래 (약 1407.5만원/평)

- 동산마을화성파크드림PATIO(2401동-2416동) 59.99㎡ (약 18.15평), 2016년식, 2026년 7월 56,750만원 거래 (약 3126.7만원/평, 연립주택)

상기 비교 사례 중 본 건과 유사한 다세대주택인 동산동 53-40 (더세영)의 거래가를 고려 시, 본 건의 감정가(395,000,000원)는 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 동산동 53-68 (창릉씨티빌C동)과의 시세 차이가 다소 존재하므로, 향후 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 동산동 343번지 화성파크드림은 연립주택으로, 다세대주택인 본건과는 시세 비교에 있어 차이가 있을 수 있습니다.

4.2. 상권 특성

본 건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 '창릉초등학교'가 위치하고 있어 자녀 교육에 편리합니다.

5.2. 편의시설

주변의 근린생활시설 및 녹지 공간(공원) 등이 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 기타

차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 박지현: 2025년 09월 24일 전입으로, 본 경매 절차 개시 이후 전입된 것으로 보입니다. 대항력이 있다고 등재되어 있으나 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항이 있어, 실제 권리 관계 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경: HUG가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 3억 6400만원의 채권을 가진 채권자인 만큼, 해당 확약서의 법적 구속력 및 해석에 대한 정확한 이해가 중요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 건 소재지 인근에서 직접적으로 심각한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 보도에 따르면 고양시 덕양구 지역에 서울시의 폐기물 처리 시설 등 주민 기피시설이 집적되어 있다는 내용이 있으나, 본 건과의 직접적인 인접성이나 영향력은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년식 신축급 다세대주택으로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여 권리관계가 비교적 명확해진 점은 긍정적입니다. 그러나 임차인 박지현의 경우, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 특이하게 기재되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 권리 관계의 복잡성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 준공)인 다세대주택으로 내부 컨디션 양호 예상.

* 주변 지역 개발 호재(창릉신도시 등)에 따른 미래 가치 상승 기대.

* HUG의 대항력 포기 확약으로 인한 권리관계 명확화 (단, 박지현 임차인 리스크는 별도 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 395,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때 감정가 수준이 합리적인 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 박지현 관련 권리 분석의 불확실성이 존재하며, 이는 입찰가 산정에 있어 보수적인 접근을 요구합니다.

따라서, 상기 감정가를 기준으로 하되, 임차인 관련 리스크와 향후 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 350,000,000원에서 380,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가 산정 시에는 현장 방문 및 권리 관계에 대한 추가적인 법률적 검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.