나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52185 [1] 서울특별시 은평구 증산동 174-6 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 증산동 소재 지하철6호선 증산역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대/연립주택, 아파튿, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인접하여 지나는 증산로변에 버스정류장이 있고 북동측 인근에 지하철6호선 증산역이 있어 교통상황은 비교적 양호한 편임

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건물 내 3층 302호로서(사용승인일:1996.11.27) 외벽은 석재붙임 마감 및 벽돌쌓기 마감 등이고 창호는 알미늄샷시 창호 임.

이용상태

연립주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, P형복합식수신기, 소화전 설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약30미터 내외의 포장도로(증산로)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)),건축선 임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52185 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 증산동 174-6 3층 302호

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호

사용승인일: 1996년 11월 27일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 611,000,000원

토지 면적: 41.96㎡ (약 12.69평)

토지 지분: 41.96㎡ (약 12.69평)

건물 면적: 83.35㎡ (약 25.21평)

건물 지분: 83.35㎡ (약 25.21평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 증산동 소재 지하철 6호선 증산역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등 다양한 주거용 건물이 밀집해 있으며, 근린생활시설, 공원, 학교 등도 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인접한 증산로변에 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 북동측 인근에 지하철 6호선 증산역이 도보 약 5분 거리에 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에게는 토지 취득 시 허가가 필요한 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간 및 대상 용도에 대한 상세 내용은 확인이 필요합니다. 제3종일반주거지역으로서 건폐율 50%, 용적률 250% 이하로 건축이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (소멸 권리 및 인수 권리)

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 4월 17일 접수된 주식회사한마음에이엠씨대부 명의의 을13번 근저당권(150,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 을14번 근저당권, 을15번 전세권, 갑6번 임의경매 개시결정, 을13-2번 근질권, 을14-2번 근질권 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 소유권 이전 등기(갑1, 갑3)는 말소되지 않습니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으므로, 실제 지상권 설정 여부 및 그 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

현재 파악된 임차인은 주식회사한마음에이엠씨대부(양도 전: 주식회사엠캐피탈대부)이며, 보증금 5,000,000원, 차임 0원입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 임대차 관계가 모두 정리되지 않은 상태일 수 있으므로, 인수 보증금은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건은 지하철 6호선 증산역 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

최근 인근 지역의 연립 및 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 가격 차이가 큰 것으로 나타났습니다. 제공된 JSON 데이터상 2026년 5월에 거래된 유사 건물의 경우, 1983년 준공된 71.25㎡ 연립주택이 40,000,000원에, 1993년 준공된 54.39㎡ 다세대주택이 33,000,000원에 거래되었습니다. 반면, 1995년 준공된 47.34㎡ 다세대주택은 76,150,000원에 거래되었습니다.

본건은 1996년 준공된 연립주택으로 전용면적 83.35㎡(약 25.21평)이며, 감정가는 611,000,000원입니다. 제공된 저가 거래 사례들은 본건과 직접적인 비교가 어렵거나, 본건의 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 최근 증산동 일대 부동산 시세는 공급 부족 및 재개발 기대감 등으로 상승세를 보이고 있다는 점을 감안할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상일 가능성도 있으나, 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 유사 물건의 실거래가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

증산초등학교, 충암중학교, 숭실고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 다만, 일부 지역이 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 신규 교육 시설 설치 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 관련

본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등) 또는 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)로 토지를 취득하는 경우 허가를 받아야 합니다. 이는 매수인의 취득 자격 및 향후 토지 활용에 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 미상 임차인 및 기타 사항

임대차 관계가 미상으로 표시되어 있으나, 현재 등기부상 임차인(주식회사한마음에이엠씨대부)의 보증금은 5,000,000원이며 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 관련 절차 진행 시 예기치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

6.3. 지상권 등 말소되지 않는 권리 가능성

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 실제 지상권이 설정되어 있는지, 설정되어 있다면 그 권리의 내용이 무엇인지, 그리고 그것이 매수인에게 어떠한 영향을 미치는지에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 6호선 증산역 역세권에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지 조건이 우수한 연립주택입니다. 제3종일반주거지역으로 향후 개발 가능성도 존재합니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 이에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요합니다. 현재 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크에 대한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 우수한 접근성 및 편리한 교통망.

* 주변 편의시설 및 생활 인프라 양호.

* 증산동 일대 부동산 시장의 상승세 및 재개발 기대감.

* 철저한 권리 분석을 통해 말소되지 않는 권리(지상권 등)를 파악하고, 문제가 없을 경우 합리적인 가격에 취득 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 611,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 가치, 잠재적 리스크(특히 지상권 관련) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제시된 최근 매매 사례들의 가격이 본건의 감정가와 상당한 차이를 보이는 점, 그리고 말소되지 않는 권리 가능성 등을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사, 유사 물건 시세 조사, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 철저한 분석 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.