나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64655 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 735-9 다안빌리지3동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스래브지붕 4층 공동주택(다세대주택) 건 내 제4층 제402호로서, (사용승인: 2018.08.22) 외벽: 치방벽돌 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64655 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 735-9 다안빌리지 3동 4층 402호

용도: 다세대주택

건물면적: 57.18㎡ (약 17.3 평)

토지면적: 71.57㎡ (약 21.65 평)

감정가: 231,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

준공년도: 2018년 8월 22일

2. 입지조건

위치: 본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치하며, "백송고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변환경: 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 5월 18일 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)로 판단됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상의 모든 권리가 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 신

전입일자: 2019년 12월 30일

확정일자: 2019년 12월 23일 (물건명세서상) / 2022년 1월 27일 (등기부상)

보증금: 223,500,000원 (물건명세서상) / 228,000,000원 (등기부상)

차임: 0원

대항력: 없음 (물건명세서상)

등기부상 권리: 을1 (주택임차권, 228,000,000원) 및 을1-2 (1번임차권경정) 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

주의사항: 물건명세서상 대항력이 없는 임차인으로 기재되어 있고, 등기부상 임차권도 말소 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 실제 명도 진행 시 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원. (물건명세서에 명시된 바와 같이 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

주변 상권: 본건은 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 다양한 상가와 편의시설이 분포하고 있습니다.

특징: 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들의 일상생활에 필요한 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 북서측 인근에 백송고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설: 대중교통 이용이 편리하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 (최근 2026년 6월 기준):

덕이동 1085-58 덕이힐타운103동 (2015년식, 51.155㎡): 130,000,000원 (2026.06.25 거래)

덕이동 767-6 현대타운1동2동 (2016년식, 51㎡): 165,000,000원 (2026.06.08 거래)

덕이동 767-6 현대타운1동2동 (2016년식, 51㎡): 110,000,000원 (2026.06.13 거래)

분석: 최근 거래된 인근 다세대 주택 사례들을 살펴보면, 51㎡ 내외의 주택이 1억 1천만원에서 1억 6천 5백만원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 57.18㎡로 면적이 약간 더 크고, 준공년도(2018년)가 비교적 최신이므로 유사하거나 약간 높은 시세 형성이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

명도: 대항력 없는 임차인이 존재하며 등기부상 권리도 말소될 예정이지만, 명도 과정에서 임차인과의 협상이 원만하지 않을 경우 소요 시간 연장이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경: "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 매각 과정이나 향후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있습니다. 관련 세부 조건을 반드시 확인해야 합니다.

공법상 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 토지 이용 시 관련 법규의 제약을 받을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 데이터센터 건립 논란이 있으나, 본건의 직접적인 인접 지역에서 혐오시설로 분류되는 시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 개발 계획 등은 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 준공된 비교적 신축급 다세대 주택으로, 권리상 인수되는 권리가 없어 투자 매력도가 있습니다. 다만, 대항력 없는 임차인과의 명도 과정이 주요 관건이 될 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 점을 고려하면, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 투자 가치가 높을 것으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경 관련 내용을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 주택: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 내부 상태 양호 및 가치 유지에 유리합니다.

권리관계 단순: 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

시세 차익 기대: 최근 실거래가 대비 높은 감정가격을 감안할 때, 합리적인 입찰가를 통해 시세 차익을 확보할 수 있습니다.

HUG 관련 혜택 가능성: HUG 인수조건 변경 사항을 면밀히 검토하여 유리한 조건으로 인수를 시도해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 231,000,000원

최근 실거래가 분석 (2026년 6월 기준):

51㎡ 면적의 다세대 주택이 110,000,000원 ~ 165,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 57.18㎡ 면적으로, 2018년 준공이라는 최신 연식을 고려하면, 최근 최고가 거래인 165,000,000원을 기준으로 면적 및 연식 프리미엄을 감안 시, 대략 170,000,000원 ~ 190,000,000원 수준의 시세를 예상해볼 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이 예상 시세 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가(231,000,000원)가 현재 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 수익률 확보를 위해서는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근해야 합니다.

명도 비용 및 기타 제반 비용을 고려했을 때, 보수적으로 접근하여 175,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 범위를 상회하나, 건물의 신축 연식과 면적, 그리고 HUG 관련 조건 변경 가능성을 종합적으로 고려한 수치입니다.

10. 주변 시설 및 혐오시설 정보

주변 시설: 본건 인근에는 백송고등학교와 같은 교육시설이 있으며, 유니클로 덕이점, 대형 카페, 맛집 등 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있습니다. 또한, 일산가구단지, 아트박스, 올리브영 등 쇼핑 시설 접근성도 양호합니다. (참고: 검색 결과)

혐오시설: 현재 파악된 정보에 따르면, 본건 물건지(경기도 고양시 일산서구 덕이동 735-9) 주변에서 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 줄 수 있는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 최근 언론 보도에 따르면 일산서구 덕이동 일대에 대규모 데이터센터 건립 관련 주민 반대 이슈가 있었으나, 이는 본건 물건지와 직접적인 인접 지역이 아닌 것으로 파악됩니다. (참고: 검색 결과,,,)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.