나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6314 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1032-2 한우리타운 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 일산서구 덕이동 소재, "고양예술고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려컨데 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 중 2층 일부로, 외벽: 벽돌쌓기 마감 등 창호: 알루미늄새시창 등임. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(이용상황은 후첨"내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 외곽 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone)), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거, 상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 역사문화환경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

집합건물등기사항증명서상 소재지번이 덕이동 1032-2, 1032-9번지로 등기되어 있으나, 토지대장상 2018년 8월 1일자로 합병되어 현황 덕이동 1032-2번지 단일지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재 등으로 세부내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

본 보고서는 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1032-2, 한우리타운 101동 2층 202호에 대한 물건 명세서 및 관련 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 농OOOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 259,000,000원

* 토지 면적: 71.62㎡ (약 21.66평)

* 토지 지분: 71.625㎡

* 건물 면적: 62.30㎡ (약 18.85평)

* 건물 지분: 62.3㎡

* 건축년도: 2017년경 (사용승인일 2018년 6월 26일)

1.3. 건물 구조 및 용도

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 4층 건물 중 2층 일부

* 용도: 다세대주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 소재하며, "고양예술고등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 유사한 유형의 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 포장도로와 연결되어 있어 차량 통행이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 말소기준권리: 2019년 10월 4일자 농협은행주식회사 근저당권 (채권금액 252,000,000원)

* 이후 접수된 권리:

* 2019년 10월 4일자 소유권 이전 (매매)

* 2025년 11월 4일자 농협은행 임의경매 개시결정 (채권금액 194,792,836원)

* 2026년 1월 9일자 신한은행 가압류 (채권금액 43,338,190원)

* 등기부채권 총액: 295,338,190원

3.2. 임차인 분석 및 대항력

* 임차인: 김 (김제관)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (이승진)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-14

* 대항력: 없음

* 임차인: 지 (지은숙)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025-01-16

* 확정일자: 2025-01-16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으나, 지상권 등 기타 권리 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 상권 현황

본 물건은 주변에 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거 지역에 속하며, 일부 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 제공됩니다. 고양예술고등학교 등 교육 시설과도 인접해 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 인근 단지(덕이힐타운, 현대타운)의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 덕이힐타운 103동 (2015년식, 51.155㎡, 1층): 2026년 6월 거래, 130,000,000원 (약 840,000원/평)

* 현대타운 (2016년식, 51㎡, 2층): 2026년 6월 거래, 165,000,000원 (약 1,070,000원/평)

* 현대타운 (2016년식, 51㎡, 1층): 2026년 6월 거래, 110,000,000원 (약 715,000원/평)

본건(62.30㎡)의 감정가는 259,000,000원으로, 평당 약 1,371,000원에 해당합니다. 최근 실거래가 대비 평당 가격이 높게 형성되어 있으나, 거래된 물건들이 본건보다 면적이 작다는 점을 고려해야 합니다. 특히 2층 거래 사례(약 107만원/평)를 감안하면, 본건의 감정가는 다소 높게 산정된 것으로 보입니다.

4.3. 편의시설 및 기반시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 마트, 편의점, 식당 등 이용이 가능합니다.

4.4. 교육 환경

* 고양예술고등학교 인근

* 덕이초등학교, 덕이고등학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획상 제한

본 물건이 속한 토지는 다음과 같은 도시계획 및 각종 제한 사항이 존재합니다.

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone)

* 가축사육제한구역 (일부 제한 구역)

* 역사문화환경보존지역 (송포의백송)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인등 대상, 특정 용도 토지)

특히 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역 지정은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

5.2. 기타 주의사항

* 감정평가서 요약에 '이해관계인 부재 등으로 세부내역 미상'이라고 기재되어 있어, 내부 상태 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 집합건물 등기사항증명서상 소재지번이 덕이동 1032-2, 1032-9번지로 등기되어 있었으나, 현재는 합병되어 덕이동 1032-2번지 단일 지상에 소재합니다. 이는 공부와의 차이가 아니라 합병으로 인한 현황 변경사항입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 학교 및 생활 편의시설이 위치하며, 교통 접근성도 양호합니다. 권리 분석상 임차인의 대항력 있는 권리가 없어 인수 부담이 없는 것은 장점입니다. 다만, 최근 거래 사례 대비 감정가가 다소 높게 산정된 점과 토지이용계획상의 각종 제한 사항은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 주변 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 주거지입니다.

* 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 적정가 이하 입찰 시 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 259,000,000원이나, 최근 거래된 유사 면적 및 층수의 다세대 주택 시세(약 107만원/평)를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 200,000,000원에서 230,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 토지이용계획상의 제한과 감정가와의 괴리를 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 최저가 대비 80~90% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 희망하는 수익률 및 시장 상황에 따라 조정이 필요합니다.

건축물표제부 요약 - 건물(1) 표제부 JSON 분석

감정평가서요약 요향표

집합건물 등기부요약

최근 매매 JSON 정보 (덕이힐타운)

최근 매매 JSON 정보 (현대타운 16,500만원)

최근 매매 JSON 정보 (현대타운 11,000만원)

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