나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13203 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 567-1 엘림하우스 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 대일고등학교 남측에 위치하며, 주위에는 학교, 아파트, 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 완경사지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 원추표면구역(원추표면){공항시설 법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수 도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 , 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시 기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 567-1번지 엘림하우스 제2층 제203호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13203 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

건물은 2020년 2월 5일에 준공되었으며, 철근콘크리트구조 평지붕의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

본건의 감정가는 249,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

토지 면적은 14.21㎡(약 4.29평)이며, 건물 면적은 21.09㎡(약 6.38평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 대일고등학교 남측에 자리하고 있습니다.

주변으로는 학교, 아파트, 저층 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하여 주거지로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

교통 여건으로는 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 장방형의 완경사지로, 주거용 부지로 이용되고 있습니다.

북측 및 서측으로 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 사건의 말소기준권리는 2021년 12월 29일 접수된 민명희 씨 명의의 근저당권(을3, 채권최고액 58,500,000원)입니다.

이하 을3 근저당권, 갑5 케이비캐피탈 가압류, 갑6 강서구 압류, 그리고 본 경매 사건의 채권자인 주택도시보증공사(갑7, 채권액 264,000,000원)의 강제경매 개시 결정 등 본건 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 임종화

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-09

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 인수 부담이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대위 임차인 정승연)

* 보증금: 264,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-08

* 확정일자: 2021-10-18

* 배당신고일자: 2023-11-29

* 대항력: 없음

* 권리분석: 등기부상 주택임차권(을4)으로 등기되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 특별매각조건에 따라 임차권등기 말소 조건으로 매각되므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

해당 물건이 위치한 등촌동 일대는 주거 밀집 지역으로, 학교, 아파트 단지, 공동주택 및 단독주택이 주를 이루고 있습니다.

이와 함께 소규모 점포들이 입점해 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 근린상권이 형성되어 있습니다.

대규모 상업시설이나 유흥업소 등은 비교적 적어 조용한 주거 환경을 유지하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 현재 이용 중에 있습니다.

건물 내에는 엘리베이터가 설치되어 있으며, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

내부 구조도는 별도 첨부된 도면을 참조해야 하나, 이해관계인 부재 등으로 인해 실제 내부와 건축물대장상 현황이 다소 상이할 수 있으므로 현장 방문 시 면밀한 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황도와 실제 내부 구조 불일치 가능성: 집합건축물대장 상의 건축물 현황도와 외부에서 관찰한 바, 또는 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 전에 반드시 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

* 다양한 토지 이용 제한: 본건 토지는 2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 보호구역(중요시설물보호지구, 원추표면구역), 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등으로 묶여 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래 허가구역으로도 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 임종화 씨의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 관계에 대한 보다 구체적인 사항은 미상입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 소형 다세대주택으로, 경매 절차상 특별한 권리 인수 부담이 없는 점이 가장 큰 특징입니다.

주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 그리고 주택임차권 등은 모두 소멸됩니다.

특히, HUG 인수조건 변경으로 인해 대항력 없는 임차인의 보증금 2억 6천 4백만원이 매수인에게 인수되지 않는다는 점은 명확한 장점입니다.

다만, 건물 내부 구조가 공부와 상이할 가능성과 여러 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 매각으로 인한 권리상 문제가 발생할 가능성이 매우 낮습니다.

* 소형 면적의 실거주 및 투자 매력: 21.09㎡(약 6.38평)의 전용면적은 1~2인 가구의 실거주 목적 또는 소액 투자를 고려하는 투자자에게 적합합니다.

* 발전 가능성이 있는 지역: 등촌동은 지속적인 지역 개발 및 교통망 개선으로 향후 가치 상승이 기대되는 지역 중 하나입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 249,000,000원입니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 29.9㎡(약 9.04평)의 '멤버스빌B동'이 210,000,000원(2026년 7월 6일 거래)에 매매되었습니다. 이를 기준으로 ㎡당 약 702만원의 시세를 산정해볼 수 있습니다.

또한, 비슷한 시기에 거래된 전용면적 42.96㎡(약 12.99평)의 '라온제나'는 300,000,000원(2026년 7월 6일 거래)에 매매되어 ㎡당 약 698만원의 시세를 형성하고 있습니다.

제공된 매매 사례들과 비교했을 때, 본 건의 전용면적 21.09㎡(약 6.38평)은 상당히 작은 편이며, 감정가 249,000,000원은 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인근 시세(㎡당 약 700만원)를 본 물건의 면적 21.09㎡에 적용하면 약 1억 4,763만원이 됩니다.

따라서, 본 건의 실제 시장 가치는 ㎡당 800만원에서 900만원 사이로 추정하며, 예상 입찰가 범위를 1억 6천 5백만원에서 1억 8천 5백만원으로 제안합니다.

본 입찰가 범위는 해당 지역의 최근 시세, 물건의 특성, 그리고 향후 명도 및 재개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 보수적인 예측치이며, 실제 입찰 시에는 본인의 자금 계획과 수익률 목표에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 이 금액을 제외하고 산정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.