나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73510 [1] 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하는 '의정부중앙초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 업무시설, 주거시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 '의정부중앙역' 이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브 지붕 14층 건물 내 제9층 제903호로서(사용승인일:2021.01.14) 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 및 외장타일 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감. 창호 : 샛시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 화재탐지, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로에 접하고 있으며 동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73510 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 9층903호

용도: 오피스텔

건축년도: 2021년 1월 14일

3. 감정가 및 면적

감정가: 230,000,000원

토지면적: 8.70㎡ (약 2.63평)

건물면적: 47.75㎡ (약 14.45평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 슬라브 지붕 14층 건물 내 9층 903호

외벽: 세멘몰탈위 페인트 및 외장타일 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일마감

창호: 샛시창호

설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 난방 설비

2. 입지조건

3. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며 '의정부중앙초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 상업시설, 업무시설, 주거시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 여건은 보통 수준입니다.

4. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 '의정부중앙역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로는 소로, 동측으로는 세로에 접해 있습니다.

5. 토지이용계획

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

4. 권리 현황

말소기준권리: 의정부지방법원 2025타경73510 강제경매 (갑8)

주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 사건입니다.

5. 임차인 분석

* 임차인: 신서진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 07월 10일

대항력: 있음

비고: 전입일자가 경매개시결정(2025.11.07 접수) 이후로, 대항력 발생 여부는 추가 확인이 필요합니다. 보증금이 0원인 점도 특이사항으로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 윤지연

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 10일

확정일자: 2021년 12월 13일

비고: 본건의 물건명세서 참고사항에 따르면, 신청채권자(HUG)는 해당 임차인으로부터 '잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용의 대항력 포기 확약서'를 제출받은 것으로 기재되어 있습니다(2026.05.04 제출). 따라서 법적으로는 대항력 있는 임차인이 아니거나, 보증금 인수 의무가 없을 것으로 예상됩니다.

6. 인수되는 권리

상기 임차인 분석에 따라, 윤지연 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계' 또한 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

5. 상업 시설 현황

건물이 위치한 의정부동 일대는 상업, 업무, 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 주변에 의정부중앙초등학교가 있으며, 의정부중앙역 인근으로 상권이 형성되어 있습니다.

6. 주변 개발 계획

별도의 개발 계획 정보는 제공되지 않았으나, 의정부시 자체의 도시 계획에 따른 변화 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

6. 편의시설

오피스텔이 위치한 지역 특성상 은행, 마트, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

7. 교육시설

의정부중앙초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

8. 혐오시설 유무

제공된 정보와 주변 시설 검색 결과, 본 건의 직접적인 인근에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)이 소재한다는 직접적인 증거는 발견되지 않았습니다. 다만, 의정부시 전반적으로 과거 소각장 이전 관련 주민 갈등 사례가 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

7. 임차인 관련 리스크

윤지연 임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 실제 권리 행사 가능성 및 법적 해석에 따라 예측하지 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 신서진 임차인의 경우, 보증금 0원 및 경매개시 이후 전입 등의 특이사항으로 인해 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 기타 법적/행정적 리스크

- 건축물대장과 등기부등본, 집합건물 감정평가요약표 상의 내용이 일치하는지 최종 확인이 필요합니다. (공부와의 차이: 없음으로 기재됨)

- HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 매각 조건에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 관련 공고를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

8. 본 건은 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 외관 및 내부 시설의 상품성이 양호할 것으로 예상됩니다. 의정부중앙역 인근으로 교통 및 생활 편의성이 좋습니다. 권리 분석 상, 윤지연 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 없다고 판단되나, 신서진 임차인에 대한 추가적인 주의 및 확인이 필요합니다. 감정가(230,000,000원)가 최근 유사 면적 매매가(약 175,000,000원) 대비 높게 책정되어 있어, 시세와의 차이를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

9. 최신축 오피스텔로, 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 대항력 있는 임차인의 권리 포기 확약서 제출로 인해, 잠재적 인수 부담이 해소될 경우 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

11. 역세권에 가까운 입지로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

10. 최근 매매 정보 분석:

제공된 최근 매매 JSON 데이터에 따르면, 본 건과 유사한 면적(47.7516㎡, 약 14.45평)의 오피스텔이 2025년 10월 20일, 11층에서 175,000,000원에 거래된 내역이 있습니다. 다른 유사 면적대의 거래가는 153,000,000원 ~ 158,000,000원 수준입니다. (주의: 제공된 JSON 데이터의 거래일자가 미래 시점(2025년 10월)으로 기재되어 있어, 이는 현재 시세가 아닌 미래 예측치이거나 데이터 오류일 수 있습니다. 본 분석에서는 해당 가격을 현재 시장 가치로 간주하여 적용합니다.)

11. 시세 대비 감정가 비교:

본 건의 감정가는 230,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 최고 매매가는 175,000,000원으로 약 55,000,000원의 차이가 발생합니다. 이는 감정가 산정 시점과 현재 시장 상황의 차이, 또는 권리 관계에 대한 평가가 다르게 반영되었을 가능성을 시사합니다.

12. 예상 입찰가 산정:

인수될 보증금이 없는 점과 최신축 오피스텔임을 고려할 때, 시세인 175,000,000원을 기준으로 낙찰가를 판단하는 것이 합리적입니다. 권리 관계의 불확실성(신서진 임차인 관련)과 시장 변동성을 감안하여, 시세 대비 5~10%의 할인율을 적용하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

추천 입찰가: 165,000,000원 (본 건의 시장 가치와 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.