나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5165 [1] 경기도 의정부시 용현동 39-24 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레감정 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동에 소재한 ‘솔뫼초등학교’북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지 및 일반 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 대중 교통상황은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로, 노유자시설 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 상대보호구역(삼성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로, 외벽: 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 어린이집으로, 조사시점 현재 운영 중단된 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 등 참조바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경5165 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 용현동 39-24

* 건물명: (정보 없음)

* 용도: 노유자시설 (공부상: 어린이집, 현황: 운영 중단)

* 감정가: 2,622,177,990원

* 토지면적: 558.00㎡ (약 168.80평)

* 건물면적: 983.07㎡ (약 297.40평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 28.50㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건, 대항력있는임차인, 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 용현동 ‘솔뫼초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 일반 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리 및 노선 수를 고려할 때 대중교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 본 토지는 부정형으로, 현재 노유자시설 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 건물 북서측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 상대보호구역(삼성유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.10.~2029.11.09.)에 해당합니다.

* 주변 혐오시설: 해당 지역 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: (사)나눔과기쁨의정부지부 (대표자 안 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2012-03-06

* 대항력: 있음

* 비고:

* 본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 명시되어 있더라도, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 인수 여부 및 명도 관련하여 특별한 주의가 필요합니다.

* 등기부 현황 (말소기준권리: 2021-06-30 신한은행 근저당권)

* 총 채권액: 1,620,000,000원

* 현재 진행 중인 경매는 신한은행의 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건으로 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 용현동 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 일반 주택이 밀집해 있어 주거 배후 수요가 존재합니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 지역 주민들을 위한 상업 기능도 일부 갖추고 있습니다.

* 다만, 현재 건물이 노유자시설(어린이집) 용도이나 운영이 중단된 상태이므로, 상권 활성화 측면에서는 추가적인 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 북동측 인근에 솔뫼초등학교가 있어 초등학생 자녀가 있는 가정의 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 주거단지의 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 대중교통 이용 시 시내의 다양한 편의시설 접근이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 단지 및 주택가와 인접하여 정온한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 임차인 (사)나눔과기쁨의정부지부의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사와 법적 검토가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 실제 지상권의 존재 여부, 내용, 가치에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 건물 상태: 공부상 어린이집으로 등록되어 있으나 현재 운영이 중단된 상태입니다. 건물의 현재 상태와 활용 가능성에 대한 추가적인 실사 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리관계나 특이사항이 존재할 수 있어 주의 깊은 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 용현동에 소재한 노유자시설(구 어린이집)로, 감정가는 약 26.2억원입니다. 솔뫼초등학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호하나, 현재 운영 중단 상태이며 대항력 있는 임차인, 소멸되지 않는 지상권 등 복합적인 권리 및 명도 이슈가 잠재되어 있습니다. 공동담보 및 유동화 물건이라는 점 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 향후 지역 개발 또는 용도 변경 시 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

* 건물 활용: 현재 운영 중단된 노유자시설로서, 리모델링 또는 타 용도 전환을 통해 수익성 개선을 도모할 수 있습니다. (단, 용도 변경 가능 여부 및 관련 규제 확인 필요)

* 저평가 가능성: 복합적인 권리관계와 잠재적 리스크로 인해 일반 입찰자들의 참여가 저조할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 2,622,177,990원

* 고려사항: 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0, 차임 0), 미소멸 권리(지상권), 유동화 물건 등의 복합적인 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 제시된 정보를 바탕으로 할 때, 초기 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다. (예: 약 18억원 ~ 21억원 범위 내에서 최초 입찰가를 고려할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.