나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73498 [1] 경기도 의정부시 의정부동 560 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부등기소' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택, 공원 등이 흔재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 본건 북동측 인근으로 ‘의정부경전철, 1호선 의정부역’이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지이고 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 서측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제2종일반주거지역(2023-01-31)(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(그림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

본건 기호(1)에 소재하는 제시외 건물(㉠~㉡)은 원가법을 주된 방법으로 적용하여 평가하되, 감가수정은 구조, 현상, 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 적용하였으며, 면적은 실측 사정면적을 기준하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 구조 : 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상6층 건물로서 외벽 : 페인팅 및 치장벽돌 쌓기 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등임. 기호(3) 구조 : 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하3층/지상6층 건물로서 외벽 : 외장 석재 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2) 지하1층~5층 : 근린생활시설 등 6층 : 계단실, 기계실 등 기호(3) 지하3층 : 기계실, 전기실 등 지하2층~5층 : 운동시설, 근린생활시설 등 6층 : 물탱크실, 기계실, 기름탱크실 등 (후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㄴ) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73498 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신흥로207번길 27 (의정부동 560번지)

용도: 근린시설, 운동시설, 문화및집회시설, 일반업무시설 등 복합 용도

감정가: 9,093,106,240원

토지면적: 1255.50㎡ (약 379.79평)

건물면적: 5626.88㎡ (약 1,699.01평)

건물 제시외면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 믿음신용협동조합

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㄴ) 포함

특수물건정보: 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부등기소' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 인근으로 '의정부경전철, 1호선 의정부역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지이며, 상업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 북측 및 서측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 상대보호구역(그림유치원), 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을10, 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019년 6월 25일 접수. 본 경매물건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 채무자 및 소유자의 배우자 등이 점유하는 경우 등 특수한 상황은 별도 확인 필요)

* 인수되는 권리: 없음 (제시된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됨)

* 임차인 현황:

* 사 (대항력 있음): 보증금 40,000,000원, 차임 2,200,000원, 전입일자 2018-02-14, 확정일자 2021-12-29, 배당신고일자 2026-01-21.

* 믿음신용협동조합: 보증금 1,000,000,000원, 차임 1,000,000원. (대항력 없음으로 표시됨. 채권자로서의 권리가 우선적으로 고려될 것으로 보임.)

* 의정부발곡에프씨유15주식회사: 보증금 35,000,000원, 차임 2,000,000원. (대항력 없음)

* 제이축구아카데미주식회사: 보증금 35,000,000원, 차임 2,000,000원. (대항력 없음)

* 주식회사 드림스토어(꿈나무카페본점): 보증금 50,000,000원, 차임 5,000,000원. (대항력 없음)

* 주식회사드림커머스: 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원. (대항력 없음)

* 주식회사드림컴퍼니: 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원. (대항력 없음)

* 주식회사스마일랩: 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원. (대항력 없음)

* 주식회사엘림모자: 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원. (대항력 없음)

* 주식회사엘림코이케: 보증금 40,000,000원, 차임 2,000,000원. (대항력 없음)

* 건물 구조 및 이용 상태:

* 기호(2) (DS빌딩 본관): 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물. 지하 1층~5층은 근린생활시설 등, 6층은 계단실, 기계실 등으로 이용 중.

* 기호(3): 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하3층/지상6층 건물. 지하 3층은 기계실, 전기실 등, 지하 2층~5층은 운동시설, 근린생활시설 등, 6층은 물탱크실, 기계실, 기름탱크실 등으로 이용 중.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

1.3. 상권분석

* 위치: 경기도 의정부시 의정부동, 의정부지방법원 및 의정부역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부한 상업 중심지임.

* 상권 특성: 주변에 근린생활시설, 주택, 공원 등이 혼재하며, 1호선 의정부역 및 경전철 이용객을 기반으로 한 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역임.

* 업종 분포: 건물 용도가 운동시설, 근린생활시설, 문화및집회시설, 일반업무시설 등으로 다양하게 활용 가능한 복합 건물로, 다양한 업종의 입점이 가능하여 상권 활성화에 유리함.

* 주변 시설: 의정부등기소, 의정부역, 의정부시청 등 주요 관공서 및 편의시설이 인접해 있어 접근성이 우수하며, 이는 잠재적 수요층 확보에 긍정적인 요소로 작용함. 혐오시설 등 부정적인 요소는 보고서 상 언급된 내용 없음.

1.4. 생활정보

* 교통: 1호선 의정부역 및 의정부경전철을 이용한 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이함. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 의정부 시내에 위치하여 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리함. 인근 공원 등 녹지 공간도 확보되어 있음.

* 교육환경: 본건은 상대보호구역(그림유치원)으로 지정되어 있으나, 이는 교육 환경 보호를 위한 제한이며, 주변에 다수의 학교가 존재할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 '사 '는 배당 신고를 하였으므로 배당을 통해 보증금을 회수할 수 있으나, 만약 배당받지 못할 경우 보증금 40,000,000원을 인수해야 할 위험이 존재함. 이는 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있는 중요한 요소임.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 근저당, 임차권 설정, 압류, 가압류 등이 등기부등본에 기재되어 있으나, 대부분 말소기준권리(근저당권)에 의해 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 권리관계 최종 확인은 필수적임.

* 제시외 건물 포함: 감정평가서상 ㄱ, ㄴ으로 표기된 제시외 건물(12.00㎡)이 일괄 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 명확한 파악 및 관리가 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 핵심 상업 지구에 위치하며, 1호선 의정부역 및 경전철 인접성이라는 탁월한 교통 여건을 갖춘 근린시설 및 운동시설 복합 건물입니다. 넓은 토지 면적과 연면적을 바탕으로 다양한 상업적 활용이 가능하며, 지역 내 랜드마크 건물로 성장할 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 인수 가능성에 대한 면밀한 검토를 요구하며, 철저한 사전 조사와 명도 계획 수립이 필수적입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 최종 낙찰 시 법원 공고 및 현장 조사를 통해 변동 사항을 재확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상급 입지: 의정부 시내 중심, 역세권 (1호선 의정부역, 경전철)으로 뛰어난 접근성과 유동 인구를 확보하고 있습니다.

* 복합 용도의 잠재력: 근린생활시설, 운동시설, 문화시설, 업무시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익률을 극대화할 수 있습니다.

* 풍부한 개발 가능성: 의정부시 도시 개발 계획과 연계 시 향후 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 안정적인 임대 수요: 의정부역 인근이라는 지리적 이점으로 안정적인 임차 수요 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 9,093,106,240원

* 인수 보증금: 0원 (제시된 정보에 따른 추정치)

* 고려사항: 상기 금액은 감정가 및 인수 보증금(0원)을 기준으로 한 단순 정보이며, 실제 예상 입찰가는 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 '사 '에 대한 명도 비용 및 기간 (명도 난이도, 이사비 협의 등)

* 건물의 현재 상태 및 필요한 수리/보수 비용

* 주변 유사 물건의 시세 및 경쟁 물건 현황

* 경매 시장의 전반적인 분위기 및 경쟁률

* 낙찰 후 예상되는 임대 수익률 및 공실률

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 충분히 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.