나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13556 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 2층 205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 "서울도시과학기술고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제2층 제205호로서, (사용승인일 : 2019.05.07) 외벽: 석재 붙임 등 마감 등. 창호: 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 · 급배수설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형 토지로 인접토지와 등고평탄하며 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며 동측 및 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 보도블럭 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13556 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 2층 205호

* 용도: 오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제2층 제205호

* 사용승인일: 2019년 05월 07일

* 감정가: 272,000,000원

* 토지면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

* 건물면적: 43.47㎡ (약 13.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 "서울도시과학기술고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변시설: 서울도시과학기술고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 가까이에 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울북부지방법원 2025타경13556 강제경매개시결정 등기 (2025.11.03 접수)

* 선순위 임차권:

* 을구 1번: 주택임차권 (김 ), 권리금액 256,200,000원

* 전입일자: 2022년 05월 30일

* 확정일자: 2022년 05월 03일

* 배당신고일자: 2024년 06월 03일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서는 선순위 권리이며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부상 권리 총액: 256,200,000원 (임차권 금액 기준)

* 인수되는 권리: 상기 을구 1번 주택임차권 등기의 보증금 잔액 (매수인이 인수)

* 특이사항: 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 투자 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

* 건물 개요: 명남더블레스는 2019년에 준공된 오피스텔로, 지하 1층, 지상 9층 규모입니다. 총 30세대로 구성되어 있습니다.

* 시장 동향: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월, 26.27㎡ (약 7.95평) 면적의 4층 물건이 200,000,000원(2억원)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(272,000,000원) 대비 면적당 가격으로 볼 때, 본건의 감정가가 시장가 대비 합리적이거나 다소 높을 가능성을 시사합니다.

* 평당 시세 추정: 최근 거래된 26.27㎡ 면적의 200,000,000원 거래가를 기준으로 평당 약 7,613,000원 수준이며, 본건의 전용면적 43.47㎡(약 13.15평)를 적용할 경우, 시장 가치는 약 330,000,000원 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 인프라: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 편의시설: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 서울도시과학기술고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 가까이에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 약 2억 5천 6백만원에 달하는 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 실질 매입 비용이 발생함을 의미합니다.

* 건축물대장 현황과 내부 실사 차이: 내부구조도 작성 시 건축물대장상 현황도면 및 외부 관찰에 의하였으며, 실제 내부 실사 시 다소 상이할 수 있다는 점은 경매 진행 시 유의해야 할 사항입니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 토지는 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 조사를 통해 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건 명남더블레스 오피스텔은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이지만, 막대한 금액의 선순위 임차인 보증금을 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다.

* 임차인의 보증금 인수 부담으로 인해, 실제 매입 총액이 시장 가치를 초과할 가능성이 있어 투자 결정에 있어 매우 신중한 검토가 요구됩니다.

* 따라서, 입찰 시에는 인수되는 보증금을 포함한 총 실질 매입 비용과 예상되는 시세 차익을 면밀히 분석하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 서울 도심권 입지: 서울시 성북구에 위치하여 도심 접근성이 양호한 편입니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 만약 임차인 리스크를 충분히 해소할 수 있다면, 시장가치 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. (단, 임차인 리스크 감안 시 매우 제한적)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 272,000,000원

* 추정 시장 가치 (43.47㎡ 기준, 2026년 5월 거래가 적용): 약 330,000,000원

* 선순위 임차인의 인수되는 보증금: 256,200,000원

* 본 물건은 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 관계로, 총 실질 매입 비용이 매우 높아집니다. 총 실질 매입 비용은 (낙찰가 + 인수 보증금)입니다.

* 총 실질 매입 비용이 시장 가치(약 330,000,000원)를 초과하지 않는다고 가정할 때, 최대 입찰 가능 금액은 시장 가치에서 인수 보증금을 차감한 금액이 됩니다.

* 즉, 330,000,000원 - 256,200,000원 = 73,800,000원 입니다.

* 이에 따라, 신중한 투자를 위해 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가: 80,000,000원 (8천만원)

* 총 예상 매입 비용: 약 336,200,000원 (80,000,000원 + 256,200,000원)

* 이 금액은 추정 시장 가치 수준이거나 소폭 상회하므로, 투자 가치는 매우 낮거나 위험이 높다고 판단됩니다. 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상의하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.