나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3692 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층221호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변에는 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 2층 221호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(청년주택)임.(후첨 "내부평면도" 참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 에어컨설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 및 상업용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 왕복6차선 삼양로, 북측으로 폭 약7m의 포장도로, 동측으로 폭 약9m의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1번지 에드가쌍문 2층 221호에 소재한 다세대주택입니다.

본건은 부동산 임의경매 물건이며, 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경3692 (1)입니다.

1.2. 면적 및 구성

* 토지 면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

* 토지 지분: 11.7357㎡

* 건물 면적: 30.03㎡ (약 9.09평) (전용 면적)

* 건물 지분: 30.0311㎡

* 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 2층 221호입니다.

* 용도는 공동주택(청년주택)입니다.

* 본건은 토지 및 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.3. 감정가

* 감정평가액: 298,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 소재합니다.

* 주변에는 공동주택, 주상용, 업무용, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 등이 소재하여 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건은 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 등에 속해 있습니다.

* 기타 제한사항으로는 도로, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 건축선(해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선) 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 을구 1번 근저당권(주식회사온라이프건설, 2022-08-12 접수)이 말소기준권리입니다.

* 본 매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 1, 2, 3번 근저당권 (주식회사온라이프건설)

* 갑구 6번 임의경매 (한국주택금융공사)

* 갑구 7번 압류 (목포세무서장)

3.2. 인수 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이연우 (Lee Y )

* 보증금: 76,040,000원

* 차임: 510,000원

* 전입일자: 2024-07-19

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2026-01-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 이연우는 전입일자가 있으나 확정일자가 없고, 배당신고를 하였으며 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 439,168,914원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

* 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과:

* 2026년 7월, 쌍문동 137-208번지 '고은빌' (2012년식, 전용 26.51㎡) 155,000,000원에 거래.

* 2026년 7월, 쌍문동 355-1번지 '금강주택' (2000년식, 전용 63.29㎡) 265,000,000원에 거래.

* 2026년 7월, 쌍문동 460-184번지 '진주빌라' (1991년식, 전용 36.54㎡) 146,000,000원에 거래.

* 본 물건은 전용면적 30.03㎡입니다.

* 면적과 건축 연도를 고려할 때, '고은빌' 사례(26.51㎡, 155,000,000원)가 가장 유사한 것으로 보입니다.

* 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 본 건의 감정가 298,000,000원은 시세 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

* 유사 면적 거래 사례를 바탕으로 추정했을 때, 본 건의 적정 시세는 155,000,000원에서 200,000,000원 내외로 예상됩니다.

4.2. 주변 시세 (전월세)

* 제공된 '최근 전월세 JSON 정보'는 실제 거래 금액으로 보이며, 전월세 시세를 직접적으로 파악하기에는 정보가 부족합니다. 따라서 본 분석은 주로 매매 시세 정보를 기반으로 진행되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 지하철 "솔밭공원역" 인근에 위치하여 상업 시설 접근이 용이합니다.

* 주변에 공원(솔밭공원) 및 공공시설이 소재하고 있습니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 송정초등학교, 도봉중학교 등 교육시설이 소재하고 있습니다.

5.3. 기타 시설

* 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

* 본건 건물은 2022년 5월 사용승인이 완료되어 비교적 신축에 속합니다.

6.2. 법적 제한

* 고도지구, 지구단위계획구역 등 도시계획상의 제한 사항이 있어 건축 등 이용 시 관련 규제 확인이 필요합니다.

6.3. 권리 관계

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담은 없으나, 등기부채권 총액(439,168,914원)이 감정가(298,000,000원)를 상당히 초과하는 점은 유의해야 합니다. 이는 경매 진행 유찰 가능성 또는 낙찰 후 실제 가치 대비 높은 가격으로 낙찰될 위험성을 내포할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 비교적 신축인 공동주택(청년주택)으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없으며, 임차인도 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 감정평가액 대비 등기부채권 총액이 현저히 높아 유찰 가능성도 염두에 두어야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 건축 연도가 비교적 신축(2022년)으로 건물 상태 양호 예상.

* 지하철역(솔밭공원역) 인근으로 임대 수요 확보 용이 (특히 청년주택 용도 고려 시).

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 용이성이 높음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 298,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석 결과, 가장 유사한 거래 사례(고은빌, 26.51㎡)의 매매가는 155,000,000원입니다.

* 본 물건의 전용 면적(30.03㎡)과 유사 면적의 최고가 거래액(155,000,000원)을 고려할 때, 시장 가격은 감정가보다 현저히 낮은 것으로 판단됩니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 시장 시세에 근접한 입찰가를 고려하는 것이 바람직합니다.

* 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 제안합니다.

* 단, 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 유찰 가능성 및 향후 시세 변동 추이를 신중히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.