나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3579 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층206호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "우이신설선 솔밭공원역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 ‘우이신설선 솔밭공원역’ 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제206호로서, (사용승인일 : 2022.05.13) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3579 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층206호

용도: 다세대주택

감정가: 208,000,000 원

토지면적: 8.28㎡ (약 2.50평) / 토지 지분: 8.2794㎡ (약 2.50평)

건물면적: 21.19㎡ (약 6.41평) / 건물 지분: 21.1866㎡ (약 6.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물 정보:

건물명: 에드가쌍문

사용승인일: 2022년 5월 13일 (신축 건물)

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제206호

총 층수: 7층

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "우이신설선 솔밭공원역" 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 '우이신설선 솔밭공원역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 12일 접수된 주식회사 온라이프건설의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

을1, 을2, 을3: 근저당권 (주식회사 온라이프건설)

갑6: 가압류 (박준우)

갑7: 임의경매개시결정 (한국주택금융공사) - 본건 경매개시

갑8: 가압류 (서울주택도시개발공사)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

총 채권액: 993,403,240원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

본건에는 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계 및 세부적인 점유 현황은 미상인 점 참고하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

최근 실거래가 분석:

2026년 7월, 쌍문동 137-208번지 "고은빌"(2012년 건축, 26.51㎡, 2층)은 15,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 1,930만원/평 수준입니다.

2026년 7월, 쌍문동 355-1번지 "금강주택"(2000년 건축, 63.29㎡, 1층)은 26,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 1,380만원/평 수준입니다.

2026년 7월, 쌍문동 460-184번지 "진주빌라"(1991년 건축, 36.54㎡, 1층)는 14,600만원에 거래되었습니다. 이는 약 1,320만원/평 수준입니다.

시세 동향:

본건 "에드가쌍문"은 2022년에 사용승인된 신축 건물로, 주변 유사 면적의 신축 또는 준신축 다세대주택 시세를 기준으로 평가할 수 있습니다.

가장 최근 연도(2012년)의 거래 사례인 "고은빌"의 평당 가격(약 1,930만원/평)을 적용하여 본건(21.19㎡, 약 6.41평)의 시세를 추정하면, 약 12,400만원 수준으로 예상됩니다.

다만, 감정가는 20,800만원으로, 현재 파악된 실거래가 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

"우이신설선 솔밭공원역"이 인접해 있어 도심 접근성이 양호합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 및 환경:

주변에 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

주변 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설이나 부정적인 환경 요소는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

시세 대비 높은 감정가: 감정가(20,800만원)가 최근 실거래가 시세(약 12,400만원~15,500만원 범위)보다 상당히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 규제:

고도지구(28m 이하) 규제로 인해 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

조망가로특화경관지구, 지구단위계획구역 지정으로 관리 및 개발 계획에 영향을 받을 수 있습니다.

기타 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 존재합니다.

임대관계 미상: 임대 관계 및 세부적인 점유 현황이 미상이라는 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

허가구역 지정: 과거 토지거래계약 허가구역으로 지정된 이력이 있으며, 현재도 관련 규제가 일부 남아 있어 거래 시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 입지는 양호한 편입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점과 토지이용계획상의 여러 규제는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

신축 건물로서의 장점과 높은 감정가 사이의 간극을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높을 수 있습니다.

교통 편의성: 우이신설선 솔밭공원역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 권리 관계가 명확합니다.

(시세 대비) 잠재적 메리트: 만약 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회를 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 208,000,000 원

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사 면적 및 준신축 건물의 시세는 약 12,400만원 ~ 15,500만원 수준으로 파악됩니다.

신축 건물임을 감안하고, 감정가와의 괴리를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 전용면적(6.41평)에 대한 합리적인 시세 범위를 약 130,000,000원 ~ 170,000,000원 내외로 추정할 수 있습니다.

따라서, 입찰 예정자는 법원 감정가를 참고하되, 실거래가 시세 및 본건의 구체적인 현황을 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.