나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52339 [1] 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 형성되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상15층, 지하5층 건물 내 제1층 제112호 외 4개호로서, (2023.08.28. 사용승인) 외벽: 치장벽돌 및 석재 타일 붙임 등, 내벽: 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호 (1)~(5) : 공부상 "일반음식점"이나 현황 "공실"임. (후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 천장부착형 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 35~40미터, 동측으로 폭 약 10~12미터 포장도로와 북측으로 폭 약 10~12미터 보행자 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2021-12-24), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2020-07-07)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-07)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동 604-3번지 아피체 1층 112호에 소재한 근린상가 건물입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52339 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 1,360,000,000원입니다.

토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

1.2. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 형성되어 있는 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 건물 기본 정보

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 15층, 지하 5층 건물 내 제1층 제112호 외 4개 호수입니다.

2023년 8월 28일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 치장벽돌 및 석재 타일 붙임 마감이며, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 강화유리 창호 등입니다.

공부상 용도는 "일반음식점"이나 현황은 "공실" 상태입니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 천장 부착형 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 정보

본건의 토지는 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

토지 면적은 10.89㎡ (약 3.30평)이며, 토지 지분 또한 10.887㎡입니다.

건물 면적은 45.63㎡ (약 13.79평)이며, 건물 지분도 45.63㎡입니다.

본 건은 서측으로 폭 약 35~40미터, 동측으로 폭 약 10~12미터의 포장도로와 북측으로 폭 약 10~12미터의 보행자 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역(2021-12-24), 제1종지구단위계획구역 등에 속하며, 여러 제한사항이 존재합니다. (예: 대로1류, 소로1류, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)

2. 입지조건

2.1. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

2.2. 주변 개발 계획

주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 지역으로, 지속적인 도시 개발 및 인프라 개선이 이루어지고 있는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리 순위 및 말소 기준 권리)

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2024년 6월 20일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권(을1, 채권액 5,340,000,000원)입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

이는 본 경매 사건의 채권자인 평택축산업협동조합의 임의경매개시결정(갑13) 또한 말소 대상임을 의미합니다.

따라서, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 있는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태의 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 송파구 거여동 지역은 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

서울거원초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 배후 수요가 안정적으로 확보될 수 있는 입지입니다.

4.2. 업종 분석

건물의 주 용도는 근린생활시설 및 업무시설이며, 본 건(112호)은 공부상 일반음식점으로 되어 있으나 현재 공실 상태입니다.

주변 환경을 고려할 때, 다양한 근린생활시설 업종의 입점이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내외로 다양한 편의시설과 상업시설이 분포되어 있어 생활이 편리합니다.

서울거원초등학교, 공원 등이 인접하여 교육 및 여가 활동에 용이한 환경을 제공합니다.

5.2. 혐오 시설

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본 건과 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으나, 대로1류, 소로1류 등 도로 관련 사항과 더불어 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 규제 사항이 존재하여 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다. (토지거래계약 허가구역 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.1.~2026.12.31.)

6.2. 공실 위험

현재 공실 상태로, 명도 완료 후 신규 임차인 확보까지 공실 리스크가 존재합니다. 안정적인 임대 수익을 위해서는 적극적인 임차인 유치 활동이 필요합니다.

6.3. 기타

본 건은 공동담보 물건으로, 채권 최고액이 높게 설정되어 있습니다. 이는 담보 가치 대비 채무 규모가 상당함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 중심 상업 지역에 위치하여 입지적 가치가 있으며, 주변 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있어 인수 부담이 없습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 토지 이용 계획상 다양한 규제 사항이 존재하므로, 이러한 부분을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 송파구 내 상업 및 주거 밀집 지역에 위치.

* 권리관계 양호: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 잠재적 수익성: 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용 편리.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,360,000,000원입니다.

현재 공실 상태임을 감안하여, 주변 시세 및 낙찰 가능성 등을 고려하여 입찰가 산정이 필요합니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 낙찰가의 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(예상 입찰가 범위: 약 1,088,000,000원 ~ 1,292,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.