나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52311 [1] 서울특별시 송파구 잠실동 86 아시아선수촌아파트 14동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 '정신여자중고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(2,9호선 종합운동장역 )이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 내 제7층 제702호로서, (사용승인일 : 1986.06.14.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

1)잠실동 86 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-02-08), 도로(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역(2023-10-12)(행위허가·개발행위허 가 제한)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시 설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가 구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31 . / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025년6월23일~2026년6월 22일 아파트 용도 한정), 건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문 의)) 2)잠실동 86-1 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-02-08), 도로(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-01) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역(2023-10-12)(행위허가·개발행위허가 제한)<도시 및 주거환경정비 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수 원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지 거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래 계약에관한허가구역(지정기간:2025년6월23일~2026년6월22일 아파트 용도 한정), 건축선 (2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각, 공유자 우선매수신고 1회 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52311 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 86 아시아선수촌아파트 14동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 4,990,000,000원 (49억 9천만원)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 119.08㎡ (약 36.02평)

토지지분: 113.12㎡ (약 34.22평)

건물면적: 176.05㎡ (약 53.26평)

건물지분: 167.25㎡ (약 50.60평)

아파트 전용면적: 176.05㎡ (약 53.26평)

아파트 총면적 (단지): 236,425.2㎡

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 1986년 6월 14일

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 내 제7층 제702호

1.4. 특이사항

* 중복사건

* 지분매각

* 공유자우선매수신고 (1회 제한)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 '정신여자중고등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 9호선 종합운동장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 올림픽로, 도곡로, 백제고분로 등 주요 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 시설

* 단지 인근에 공원(아시아공원 등), 학교(정신여중고, 아주중학교 등)가 있습니다.

* 잠실역 인근의 롯데월드타워, 롯데백화점 등 대규모 상업, 문화시설 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을10, 2025년 10월 21일 접수된 (1)근저당권 (주식회사더자산관리대부, 1,200,000,000원)으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 2,260,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (해당사항 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인의 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않으므로, 이에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

3.4. 지분 매각 및 우선매수권

* 본 물건은 토지 및 건물 지분으로 매각됩니다.

* 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 1회 제한이 있습니다. 이는 낙찰 후 공유자와의 협의가 필요하거나, 공유자의 우선매수권 행사로 인해 낙찰 결과가 달라질 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아시아선수촌아파트 단지 주변으로는 주거지역에 부수되는 근린생활시설이 주로 분포하고 있습니다.

인근 잠실역 및 종합운동장 역세권 지역으로 확장 시 다양한 상업, 업무, 문화 시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 주거단지 특징

아시아선수촌아파트는 강남권의 대표적인 고급 주거 단지로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주변 개발 계획(정비예정구역 등)은 장기적인 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 쾌적한 주거 환경을 자랑하며, 올림픽공원, 석촌호수 등 녹지 공간이 풍부합니다.

* 단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

5.2. 교육 환경

* 정신여자중고등학교, 아주중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교육환경보호구역 및 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 잠실 지역의 우수한 학군을 이용할 수 있습니다.

5.3. 주요 시설 접근성

* 서울 지하철 2, 9호선 종합운동장역 이용이 편리합니다.

* 강남 및 도심으로의 이동이 용이한 교통망을 갖추고 있습니다.

5.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 리스크

* 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 소유권 행사, 건물 이용, 재산권 처분 등에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권 행사

* 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 예상치 못한 가격으로 인해 낙찰이 무산되거나, 원하는 가격에 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 우선매수 신고 1회 제한 규정 또한 고려해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

* 1986년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 및 재건축/리모델링 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비예정구역(행위허가·개발행위허가 제한), 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획상의 제한이 존재합니다.

* 정비예정구역 지정은 향후 개발 가능성을 내포하지만, 현재로서는 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 등) 내 잔금 납부 시, 특정 조건(외국인 등, 아파트 용도)에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.5. 재건축 관련 불확실성

* 아시아선수촌아파트가 '아파트지구' 해제 및 지구단위계획 전환 논의 중이며, 과거 주민 반발로 재건축 사업이 지연된 사례가 있습니다. 향후 재건축 진행 여부 및 방식에 대한 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 송파구 잠실동에 위치한 아시아선수촌아파트의 지분 경매 건입니다.

뛰어난 입지와 교통, 생활 편의성을 갖춘 지역으로, 향후 재건축 가능성까지 고려할 때 장기적인 투자 가치가 있습니다.

그러나 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 건물 노후화, 복잡한 토지이용계획상 제한, 재건축 관련 불확실성 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

특히 지분 매각으로 인한 공유자와의 협상 리스크는 본 건의 가장 큰 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남권에서도 선호도 높은 잠실동 아시아선수촌아파트에 위치합니다.

* 미래 가치: 재건축 추진 가능성과 아파트지구 해제 논의 등 향후 개발 기대감이 있습니다.

* 교통 및 생활 인프라: 종합운동장역을 통한 도심 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 시세 반영: 최근 2026년 실거래가에서 178.325㎡(약 53평) 면적이 65억~71억 원 수준으로 거래된 점은 본 건의 감정가(49.9억 원)가 시세 범위 내에 있음을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 4,990,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 기준):

* 178.325㎡ (약 53.9평) 면적이 2026년 7월 26일 71억원, 2026년 7월 15일 65억원에 거래되었습니다.

* 151.01㎡ (약 45.7평) 면적이 2026년 8월 18일 17.0억 원, 2026년 7월 31일 10.4억 원에 거래되었습니다. (참고: 이는 상기 60억대 거래와 큰 차이가 있어, 거래 유형 또는 단위에 혼동이 있을 수 있습니다. 검색 결과의 60억대 실거래가를 더 현실적인 시세로 판단합니다.)

* 토지면적: 119.08㎡ (약 36.02평), 건물면적: 176.05㎡ (약 53.26평)

* 분석:

* 본건의 건물 면적(176.05㎡, 약 53.26평)은 2026년 7월 실거래가 65억~71억 원이 확인된 178.325㎡(약 53.9평)와 유사한 크기입니다.

* 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가 49.9억 원은 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 등의 특수성을 감안하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

* 공유자 우선매수 신고를 고려하여, 시세 대비 경쟁력 있는 금액을 제시하되, 과도한 경쟁은 피하는 전략이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 45억 ~ 48억 원 선에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 감정가의 약 90%~96% 수준이며, 최근 실거래가 상한선에 근접한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.