나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13082 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1088 제1404동 제7층 제712호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "안천중학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 금천구청역(지하철 1호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물 내 제7층 제712호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 30m 내외 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 1088 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 하안동 200-6 : 제2종일반주거지역(구역계 외), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)<추가기재>공동주택건설용지 하안동 200-7 : 제2종일반주거지역(구역계 외), 고도지구, 진입표면구역(김포공항)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)<추가기재>공동주택건설용지 하안동 200-8 : 제2종일반주거지역(구역계 외), 고도지구, 개발행위허가제한지역, 진입표면구역(김포공항)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)<추가기재>공동주택건설용지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건소재지

서울특별시 금천구 독산동 1088 제1404동 제7층 제712호

3. 토지면적

44. 00㎡ (약 13.31평)

4. 건물면적

59. 22㎡ (약 17.92평) (전용면적)

추정 분양면적: 약 68.47㎡ (약 20.71평)

5. 감정가격

503,000,000원

6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

7. 경매구분

부동산 임의경매

8. 건축년도

1990년 11월 14일

9. 주변 환경 및 입지조건

10. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "안천중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

11. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 금천구청역(지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

12. 도로상태

단지 동측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

13. 주변 시설

* 교육시설: 안천중학교, 독산초등학교, 독산고등학교 등 교육기관이 인근에 위치합니다.

* 생활편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 녹지 및 휴식공간: 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 아파트 단지 내 녹지 공간 및 공공시설 이용이 가능합니다.

14. 권리분석

15. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 02월 18일 접수된 북서울농업협동조합의 근저당권입니다.

16. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 매각으로 인해 근저당, 가압류, 압류 등 등기부상 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

17. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 유여진 (보증금 240,000,000원, 차임 0원). 전입일자 2020-08-13, 확정일자 2018-09-11. 대항력이 있는 임차인으로, 배당을 받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 다만, 감정평가요약의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 임차인의 보증금이 배당으로 전부 변제되거나 인수되지 않는다는 의미일 수 있으나, 확정일자 및 전입일자 관련 정보의 불일치 가능성, 높은 보증금 및 0원의 차임 등의 특이사항으로 인해 해당 임차인의 권리 관계는 인수 시 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

18. 상권분석

19. 지역 특성

주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

20. 잠재적 가치

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

21. 생활정보

22. 주거 편의시설

* 마트/병원: 인근 근린상가를 통해 기본적인 장보기 및 의료 서비스 이용이 가능합니다.

* 기타: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 단지 내 복리시설로 갖추어져 있습니다.

23. 교육 환경

안천중학교 등 다수의 교육시설이 근거리에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

24. 단지 정보

* 아파트명: 독산주공14단지

* 준공년도: 1990년

* 총 세대수: 840세대

* 총 동수: 5동

* 최고층: 15층

25. 잠재적 리스크

26. 대항력 있는 임차인 관련 위험

유여진 임차인은 대항력이 있으나, 보증금(240,000,000원)의 전부 또는 일부를 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인의 권리 관계 및 실제 보증금 인수 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

27. 개발행위허가제한구역

본건 토지 및 인접 지역 일부가 개발행위허가 제한 구역으로 지정되어 있어, 향후 재건축, 리모델링 등 개발 시 관련 법규 및 허가 절차에 따라 제한을 받을 수 있습니다.

28. 토지이용계획상 제한사항

* 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다.

* 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 조건에 따른 거래 시 허가를 받아야 합니다.

29. 노후된 건축물

1990년에 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 또는 향후 재건축/리모델링 필요성 발생 가능성이 있습니다.

30. 종합 의견

31. 본 물건은 금천구 독산동의 재건축 연한이 도래한 아파트로, 인근 교통 및 교육 환경은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 존재와 개발행위허가제한구역 지정 등 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다.

32. 임차인과의 명확한 권리관계 정리 및 인수 보증금 규모 확정이 중요하며, 개발 제한 구역 지정으로 인한 향후 개발 가능성 제한 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

33. 투자 포인트

34. 잠재적 가치 상승 가능성

주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 향후 재건축 또는 리모델링을 통해 주거 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 이는 개발 제한 해제 및 관련 규제 완화에 따라 달라질 수 있습니다.

35. 시세차익 기대

현재 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 적절한 입찰가를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

36. 예상 입찰가

37. 현재 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(59.22㎡)의 거래 가격은 2026년 5월 530,000,000원에 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 503,000,000원입니다.

38. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 개발행위허가제한구역 지정 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가를 기준으로 하되, 리스크 프리미엄을 반영하여 약 420,000,000원 ~ 450,000,000원 수준에서의 신중한 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 권리관계, 임차인과의 협상 결과, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.