나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13039 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동6가 100 리저브오피스텔 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동6가 소재 지하철 2호선"영등포시장역"남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '영등포시장역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕) 지상 8층 건 내 제5층 501호로, (사용승인일 : 2018.07.06.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 9미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(도시계획과문의) , 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울남부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다, 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13039 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동6가 100 리저브오피스텔 제5층 제501호

용도: 오피스텔

감정가: 69,500,000원

토지면적: 10.13㎡ (약 3.06평)

토지지분: 5.067㎡ (약 1.53평)

건물면적: 13.77㎡ (약 4.16평)

건물지분: 6.885㎡ (약 2.08평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (전체 1/2 지분)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보:

- 사용승인일: 2018년 7월 6일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

- 층수: 지하 1층, 지상 8층 건물 내 제5층 제501호

- 총 호실 수: 32호실

- 건물 총 면적: 904㎡ (약 273.46평)

- 토지 총 면적: 324.3㎡ (약 98.10평)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동6가에 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 '영등포시장역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 '영등포시장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 도보 약 5~10분 거리에 영등포시장역이 위치하며, 영등포역 또한 근거리에 있어 다양한 교통망을 이용할 수 있습니다.

* 인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 9미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 7월 9일 접수된 김민태의 3번 조춘봉 지분가압류(금127,000,000원) 결정(2020카단1126)입니다.

* 등기부채권 총액

총 등기부채권액은 487,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

갑구 4번 소유권이전등기청구권 가등기(2019년 1월 21일 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 불분명하며, 만약 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 위험이 있습니다. 다만, 해당 가등기에 대해 채무자회생 및 파산에 관한 법률에 의한 부인 등기가 있는 점은 특이사항입니다.

* 인수 보증금 합계

0원 (단, 아래 임차인 현황 참조)

* 임차인 현황

* 임차인: 최 (최소영)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018년 10월 29일

* 확정일자: 2018년 9월 21일

* 배당신고일자: 2025년 12월 30일

* 대항력: 있음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 1억 6,500만원이 신고되었습니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 일반적으로 매수인에게 인수되는 권리이므로, 해당 보증금액 및 배당 신고일자 등을 면밀히 검토하고 전문가와 상담하는 것이 필수적입니다. 금액이 미상인 경우뿐만 아니라, 이처럼 인수 여부가 불확실한 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 입찰 전 반드시 추가적인 법률 자문을 받으시기 바랍니다.

1.4. 상권분석

* 주위 환경

본 물건이 위치한 영등포동6가는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 비교적 용이한 입지입니다. 또한, 영등포 전통시장 및 영등포시장 지하상가 등 재래시장과 다양한 상업시설이 인근에 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 교통 접근성

지하철 5호선 영등포시장역이 도보 약 5~10분 거리에 위치하며, 지하철 1호선 영등포역, 9호선 국회의사당역 등도 비교적 가까워 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

인근에 영등포시장, 타임스퀘어, 롯데백화점, 신세계백화점 등 대형 쇼핑몰과 백화점이 위치해 있어 편리한 쇼핑 환경을 제공합니다. 또한, 한림대학교 한강성심병원 등 의료시설과 주민센터 등 행정시설도 가까이 있습니다.

* 주거 환경

주변에 영등포공원, 여의도공원, 샛강생태공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통 호재

향후 신안산선, GTX B노선 등 교통망 확충 계획이 있어 미래 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분매각

본 물건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분(1/2)으로 매각되므로, 공유자와의 협의 및 관계 설정이 중요하며, 이는 투자 시 복잡성을 더할 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고

공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 입찰 시 공유자의 의사를 확인하고 경쟁 상황을 고려해야 합니다.

* 선순위 가등기

말소되지 않는 선순위 가등기(2019.01.21. 등기)가 존재하며, 이 가등기가 담보가등기일 경우 채무 불이행 시 소유권을 상실할 위험이 있습니다. 해당 가등기에 대한 부인 등기가 있다는 점은 추가 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인

보증금 1억 6,500만원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 형식적 경매

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로, 물건의 상태나 권리 관계 등을 더욱 세밀하게 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 영등포시장역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 상권이 발달해 있습니다. 하지만 지분매각, 선순위 가등기, 대항력 있는 임차인 등 다수의 권리상 위험 요소를 내포하고 있어 주의 깊은 분석과 접근이 요구됩니다. 특히, 가등기 및 임차인 관련 사항은 매수인에게 인수될 가능성이 있으며, 이는 추가적인 투자 비용 또는 소유권 상실 위험으로 이어질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 영등포시장역 역세권으로 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설 및 상권을 이용할 수 있습니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 향후 교통망 확충 계획(신안산선, GTX B노선 등)으로 인한 지역 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 오피스텔 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대하게 합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 69,500,000원이며, 이는 토지 및 건물 지분(1/2)에 대한 금액으로 판단됩니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(13.77㎡)의 오피스텔이 2026년 2월 12일에 14,460만원에 거래되었으며, 2024년 9월에는 13,526만원 ~ 13,922만원 선에서 거래되었습니다. 이를 1/2 지분으로 환산 시, 대략 6,763만원 ~ 7,230만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

현재 물건은 선순위 가등기 및 대항력 있는 임차인이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 위험 요소를 고려하여, 감정가 69,500,000원을 기준으로, 보수적으로 접근할 때 90% 수준인 약 62,550,000원에서 95% 수준인 약 66,025,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 가등기의 성격 및 임차인과의 명도 절차, 그리고 공유자의 우선매수권 행사 여부 등 변수가 많으므로, 철저한 현장 조사와 전문가의 법률 자문을 거쳐 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.