나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13174 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 793 유림트윈파크 제6층 제비-608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '마곡역(지하철5호선)' 북측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 '마곡역' 및 9호선 '양천향교역')이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물 내 제6층 제비-608호로서, (사용승인일: 2015.11.20) - 외 벽: 석재붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임. (후면 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 공부상 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 36미터 내외, 북측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접하였음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13174 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 793 유림트윈파크 제6층 제비-608호

용도: 오피스텔

감정가: 123,000,000원

건물 사용승인일: 2015년 11월 20일

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.98㎡ (약 2.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.99㎡ (약 6.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 지하철 5호선 마곡역 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트, 다양한 근린생활시설, 그리고 공원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본 건물까지 차량의 진출입이 용이합니다. 또한, 인근에 다수의 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 마곡역과 9호선 양천향교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조로, 지상 10층 건물 중 해당 호실은 6층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

인접 토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 공부상 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)에 해당합니다. 또한, 대로2류, 중로2류, 중로3류 도로에 접하고 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)과 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.)이 포함되어 있어, 해당 제한사항 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 13일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(장 )

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 25일

확정일자: 2022년 3월 3일

배당신고일자: 2024년 3월 12일

대항력: 없음

비고:

3.2. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025-01-15 압류)

* 소유권 보존: 최윤상 외 1명 (2015-11-25)

* 공유자 전원 지분 이전: 안경진 (2015-12-18)

* 소유권 이전: 성기호 (2022-03-11)

* 주택 임차권: 장대균 (150,000,000원, 2024-03-12 말소)

* 압류: 연수세무서장 (2025-01-15, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (150,000,000원, 2025-11-10 말소)

3.4. 물건 명세서 참고사항

* 작성일: 2026년 5월 15일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 건물(유림트윈파크)의 전용면적 19.99㎡ 오피스텔 매매가는 다음과 같습니다.

* 2025년 11월 19일: 113,000,000원 (2층)

* 2025년 2월 5일: 120,000,000원 (7층)

* 2026년 2월 4일: 120,000,000원 (9층)

평균 매매가는 약 117,666,666원이며, 최근 실거래가는 11,300만원에서 12,000만원 사이에서 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본 물건은 마곡역 역세권에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다. 인근에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 주거 편의시설

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

5.3. 혐오시설 및 위험시설 확인 (주변 시설 검색 필요)

주변에 혐오시설 또는 위험시설이 있는지 여부는 직접적인 지도 검색 또는 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

박 임차인은 보증금 0원이나 전입일자(2022.09.13) 기준으로 대항력이 인정됩니다. 비록 보증금이 0원이고 특별매각조건에 따라 임차권이 말소되는 조건이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 주택도시보증공사 관련 조건

본 건의 매각은 주택도시보증공사의 임차권 말소 및 보증금 반환청구권 포기를 조건으로 하고 있습니다. 이 조건을 이행하는 데 있어 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역), 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 또는 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 마곡지구 개발과 함께 지속적인 가치 상승이 기대되는 지역에 소재하고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 주택도시보증공사의 인수 조건 변경 사항은 명도 및 계약 이행 과정에서 면밀한 검토와 주의가 요구됩니다. 최근 매매가는 감정가 수준 또는 그 이하로 형성되어 있어, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 마곡지구 개발 가치

마곡지구는 첨단산업단지와 주거, 상업 시설이 복합적으로 개발되고 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

8.2. 우수한 입지 및 교통 여건

더블 역세권(5호선, 9호선)에 가까워 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.3. 경매를 통한 시세 차익 가능성

최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 비교

* 감정가: 123,000,000원

* 최근 매매가 범위: 113,000,000원 ~ 120,000,000원

* 인수 보증금: 0원

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이고 특별 매각 조건으로 인해 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 과정에 대한 리스크와 최근 매매가를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 매매가 범위 하단에서 시작하여, 현장 조사 및 권리 분석을 통한 추가 정보 확인 후 보수적으로 접근 시 110,000,000원 ~ 115,000,000원 수준을 고려할 수 있습니다. 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.