나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13120 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-3 스카이오피스텔 제9층 제914호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 ‘양천향교역(지하철 9호선)’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 산업단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 '양천향교역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상10층 건물 내 제9층 제914호로서, (사용승인일 : 2016.02.04) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 서울특별시 강서구 마곡동 소재 스카이오피스텔 제9층 제914호에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

1.2. 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13120 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-3 스카이오피스텔 제9층 제914호

용도: 오피스텔

감정가: 138,000,000원

토지 면적: 6.19㎡ (약 1.87평)

토지 지분: 6.1864㎡ (약 1.87평)

건물 면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

건물 지분: 17.52㎡ (약 5.30평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주○○○○○

1.3. 건물 정보

건물명: 스카이오피스텔

사용승인일: 2016년 02월 04일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 5층, 지상 10층

해당 호수: 9층 제914호

전유 면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

총 세대수: 180호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 산업단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

지하철 9호선 '양천향교역'이 남측 인근에 소재하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량의 접근성 또한 용이하며, 인근 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 지역 특성

마곡지구 개발과 연계된 지역으로, 업무시설 및 산업단지가 인접하여 직주근접 수요가 예상되는 지역입니다. 또한, 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 및 상업 기능이 공존합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 서울남부지방법원의 강제 경매 사건으로 진행 중입니다. 등기부등본 상 소유권 이전, 임차권 설정 및 말소, 강제 경매 개시 결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (조 )

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 30일

확정일자: 2022년 10월 13일

배당신고일자: 2024년 10월 24일

대항력: 없음

비고: 본 물건은 임차인(주택도시보증공사)이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 11월 10일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(채권액: 140,000,000원)입니다. 이보다 선순위 권리가 없는 한, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을구의 임차권 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 총 인수 채권 (보증금)

총 인수 보증금: 0원

본건은 임차인의 대항력 포기 조건으로 진행되므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 배후수요

본건이 위치한 마곡동 지역은 최근 몇 년간 급격한 개발이 이루어진 신흥 업무지구 및 주거지입니다. 인근에 다수의 오피스 빌딩, 연구 단지, 산업단지가 있어 풍부한 직장인 수요가 존재합니다. 또한, 주변 아파트 단지 및 주거 시설은 배후 주거 수요를 형성하고 있어 오피스텔의 임대 공실률은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 양천향교역 인근의 근린생활시설들은 생활 편의성을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

대중교통 이용이 편리하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등의 편의시설 이용이 가능합니다. 주위 환경은 오피스텔, 아파트 단지 등이 밀집한 지역으로 주거 및 업무 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 건물 내부 설비

본 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 제한 사항

토지이용계획 상 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등에 포함되어 있습니다. 또한, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 개발 관련 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한들은 향후 건물 증개축 또는 용도 변경 시 영향을 줄 수 있으나, 현재의 오피스텔 용도로의 이용에는 큰 문제가 없습니다.

6.2. HUG 인수 조건 관련

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건이 매각의 필수 사항이므로, 해당 조건의 명확한 이행 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 오피스텔로, 9호선 양천향교역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 마곡지구의 지속적인 발전과 함께 풍부한 직주 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익이 기대됩니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점은 주의 깊게 분석할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 성장 잠재력과 양천향교역 역세권의 우수한 입지

* 비교적 신축 건물(2016년 준공)로 내부 시설의 노후도가 적음

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기로 인한 명확한 권리 관계 및 낮은 인수 부담

* 안정적인 임대 수요 확보 가능성

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(스카이오피스텔) 9층 제914호는 2026년 3월 6일에 90,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 138,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 및 시장 상황을 고려할 때, 낙찰 가능한 가격대는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위로 예상됩니다. HUG 임차인의 보증금 140,000,000원은 대항력 포기로 인해 인수 의무가 없습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제시합니다. 입찰 시에는 최신 시장 동향과 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.