나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13199 [1] 서울특별시 구로구 가리봉동 135-68 인화오벨리아 제7층 제707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 가리봉동 소재 가리봉동 주민센터 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔,다세대주택 및 근린생활시설등이 소재하고 있으며, 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 지하2층 지상8층 중 제7층 제707호로서 외벽: 돌붙임 및 드라이비트 마감, 창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필 일단의 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 40m, 동측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

가리봉동 135-68, 가리봉동 135-69 모두 공히 도시지역, 준공업지역(2014-12-04) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 가리봉동 135-70 도시지역, 준공업지역(2014-12-04), 광로3류(폭 40m~50m)(2014-12-04)(접합), 도로(2014-12-04)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 가리봉동 135-71 도시지역, 준공업지역(2014-12-04), 도로(2014-12-04)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13199 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 가리봉동 135-68 인화오벨리아 제7층 제707호

용도: 오피스텔

건물명: 인화오벨리아

감정가: 109,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.39㎡ (약 2.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 8.393㎡

건물지분: 30㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 가리봉동 주민센터 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 지하2층, 지상8층 건물 중 제7층 제707호입니다. 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감이며, 창호는 하이새시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 및 도로 상태

본건은 4필 일단의 토지로, 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 40m, 동측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한 표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 일정 기간 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (대상 및 기간은 상이할 수 있음).

2.6. 주변 시설 정보

제공된 위치 정보(위도: 37.4794013, 경도: 126.8917208)를 바탕으로 일반적인 주변 환경을 파악한 결과, 해당 지역은 준공업지역 및 상업지역이 혼재된 지역으로, 인근에 주거시설, 상업시설, 일부 공업시설 등이 분포하고 있습니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 상세 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(최유림)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-20

확정일자: 2022-04-08

배당신고일자: 2024-05-13

대항력: 없음

비고: 본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인, 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

3.2. 집합건물 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 및 HUG의 강제경매 개시 결정(2025-11-11, 서울남부지방법원 2025타경13199)이 등기되어 있으며, 이 외 가압류, 압류 등 다수의 권리 사항이 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 2024년 12월 5일 접수된 주식회사피알앤디컴퍼니의 가압류(금35,590,000원)입니다.

을구 3번 순위의 주택임차권(최유림, 금170,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

전체 등기부채권 총액은 232,269,480원입니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-05-15

특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 임차인의 대항력이 소멸됨을 의미합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 가리봉동 일대는 과거 공업지구에서 현재는 디지털 산업단지와 상업, 주거 기능이 복합된 지역으로 변화하고 있습니다. 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 가산디지털단지 및 구로디지털단지와 인접하여 직주근접 수요가 풍부합니다. 또한, 대규모 쇼핑몰 및 문화시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

주변에 가리봉동 주민센터가 있으며, 각종 은행, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 지하철 1호선 구로역 및 2호선 구로디지털단지역을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

주요 권리 사항(주택임차권 등)은 말소 예정으로 인수 부담은 없어 보입니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항(가로구역별 최고높이 제한, 공항시설법, 군사시설 보호법, 과밀억제권역 등)이 존재하므로 향후 건축이나 개발 시 확인이 필요합니다. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 가리봉동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 주변 개발 계획 및 지역 활성화 추세를 고려할 때 시세 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 및 편리한 교통망

* 안정적인 배후 수요와 풍부한 직주근접 수요

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없음

* 주변 개발 및 지역 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

최근 30㎡ 오피스텔 실거래가(2026년 5월, 9천만원)와 감정가(1억 9백만원)를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가를 90,000,000원으로 제시합니다. 이는 최근 시장 거래 가격 수준에 부합하며, 잠재적 투자 가치를 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.