나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13124 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 1026-34 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.11.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "영림초등학교" 북서측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 지하철2호선 "구로디지털단지역"이 소재하는 등 교통시설은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서 건부지(단독주택)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입,전이,원추,수평표면지역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1/지상2층 건으로서, (사용승인일: 1990. 9. 28.) 외벽: 벽돌쌓기, 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호: 새시창호 마감 등

이용상태

본건은 주택으로 이용중임.(상세내역은 후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"에서와 같이 제시외 "ㄱ ~ ㅋ"이 소재함

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13124 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 1026-34

용도: 단독주택

감정가: 1,375,192,920원 (약 13억 7519만원)

토지 면적: 139.00㎡ (약 42.06평)

건물 면적: 207.84㎡ (약 62.87평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "영림초등학교" 북서측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 소재하는 등 교통시설은 보통임.

도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2019년 7월 29일 접수된 송라신용협동조합 근저당 (4억 5600만원)임.

* 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 등기부채권액: 4억 5600만원.

임차인 현황:

* CUITING: 전입 2018-12-20, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원.

* JINHAIYU: 전입 2023-10-20, 대항력 없음.

* JINYUJI: 전입 2019-07-23, 확정 2025-11-26, 배당 2026-01-27, 대항력 있음. 보증금 20,000,000원, 차임 550,000원.

* JINZHUYU: 전입 2025-03-27, 대항력 없음.

* PIAOCHANGHAO: 전입 2024-11-03, 대항력 없음.

* PIAOYUNHE: 전입 2023-09-10, 대항력 없음.

* ZHANGYINLAN: 전입 2023-10-30, 대항력 없음.

* ZHENGJISHOU: 전입 2023-10-20, 대항력 없음.

* 김승석: 전입 2016-04-18, 대항력 있음. 보증금 20,000,000원, 차임 750,000원.

* 이규석: 전입 2021-03-11, 확정 2022-07-26, 배당 2026-01-30, 대항력 없음. 보증금 3,000,000원, 차임 240,000원.

인수되는 보증금: 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(CUITING, JINYUJI, 김승석)이 존재하며, JINYUJI와 김승석은 각각 2,000만원의 보증금을 가지고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 대항력 있는 임차인의 보증금 액수가 상반되므로, 명도 관련 추가 확인 및 신중한 검토가 필수적입니다.

주의사항: 본건은 일괄매각이며, 제시외 건물(50.40㎡)도 포함하여 매각됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 대림동 주거지역 내에 위치하며, 주변에 영림초등학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

최근 실거래가 분석 (주변 다세대/연립 주택 기준, 2026년 3월 거래):

* 2026년 3월 10일 거래: 전용면적 58.12㎡ (약 17.6평) 다세대 주택 5억 7800만원 (약 994.5만원/㎡)

* 2026년 3월 6일 거래: 전용면적 56.89㎡ (약 17.2평) 연립 주택 2억 9500만원 (약 518.5만원/㎡)

* 2026년 3월 5일 거래: 전용면적 76.16㎡ (약 23.0평) 다세대 주택 3억 5000만원 (약 459.6만원/㎡)

제공된 주변 연립/다세대 주택 거래 정보는 본건(단독주택)과 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 단독주택은 토지 가치가 크게 반영되므로, 제공된 거래 정보만으로는 정확한 시세 산정에 제한이 있습니다. 그러나 주변 지역의 다세대/연립 주택의 전용면적당 시세는 약 450만~990만원 수준으로 형성되어 있으며, 본건의 감정가 13억 7519만원은 토지 가치에 상당 부분 기반한 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 영림초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 2호선 구로디지털단지역이 인근에 있어 도심 접근성이 양호하며, 버스 노선도 다수 운행 중입니다.

* 혐오시설: 주변 탐문 및 관련 정보 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: JINYUJI (보증금 2,000만원) 및 김승석 (보증금 2,000만원) 외 CUITING (보증금 0원)도 대항력이 있어, 명도 과정에서 시간 지연 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 특히 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상반되므로, 임차인들의 법적 권리 및 명도 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 건물 노후화: 1990년 사용승인된 건물로 30년 이상 경과하여 리모델링 또는 재건축 필요성이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수자 자격 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물(50.40㎡)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 현황 및 철거/이용 가능성을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 대림동의 제2종일반주거지역에 위치한 단독주택으로, 139㎡의 토지 위에 207.84㎡의 건물을 보유하고 있습니다. 인근에 지하철역과 초등학교가 있어 생활 편의성은 양호하나, 대항력 있는 임차인 다수 존재 및 건물 노후화는 주요 리스크 요인입니다. 제공된 주변 다세대/연립 주택 시세와 감정가의 차이가 크므로, 정확한 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 단독주택 부지: 구로디지털단지역 인근의 단독주택 부지로, 향후 개발 또는 재건축 시 잠재 가치가 있습니다.

* 토지 가치: 139㎡의 비교적 넓은 대지 면적은 단독주택으로서의 가치를 높이는 요소입니다.

* 일괄 매각: 토지뿐만 아니라 제시외 건물까지 포함하여 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,375,192,920원 (약 13억 7519만원)

말소기준권리 채권 총액: 4억 5600만원

인수 보증금 합계 (제공 정보 기준): 0원

주요 대항력 있는 임차인: JINYUJI (보증금 2,000만원), 김승석 (보증금 2,000만원)

주변 시세 (다세대/연립 기준): 전용면적당 약 450만~990만원/㎡

본건은 단독주택으로서 토지 가치가 높으며, 감정가가 13.75억으로 책정되었습니다. 대항력 있는 임차인들의 명도 리스크 및 건물 노후화를 감안할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 9억 6천만원 ~ 11억원

최종 입찰가는 명도 예상 비용, 건물 리모델링 또는 재건축 가능성, 그리고 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.