나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12004 [1] 인천광역시 서구 가좌동 524-11 아르테크주안 8층 823호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "인천지하철2호선 주안국가산단역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 중·소규모 공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 공업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 인천지하철2호선 "주안국가산단역"이 소재하고 있어 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조구조 (철근)콘크리트지붕 지하1- 10층 중 8층 823호로서,
외벽: 로이유리 및 판넬 등 마감,
창호: 강화유리창호임.

이용상태

지식산업센터로 이용중임.

설비내역

공용부분에 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 일단의 세장형 토지로서 공장(공장 및 지원시설)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 대로1류(폭 35m-40m)(대로 1-14호선(주))(접합),가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지식산업센터로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 해당 물건은 인천광역시 서구 가좌동 524-11번지, 아르테크주안 8층 823호에 소재하며, 신주소는 인천광역시 서구 백범로 611번지입니다.

2.1. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경12004 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 287,000,000원

2.2. 물건 현황

* 용도: 지식산업센터 (건축물대장상 공장(제조형 지식산업센터))

* 구조: 철골철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트 지붕

* 총 층수: 지하 1층 ~ 지상 10층

* 해당 층: 8층

* 호수: 823호

* 건물 내 총 호수: 225호

* 사용승인일: 2020년 06월 18일

2.3. 면적 정보

* 토지 면적: 26.78㎡ (약 8.1평)

* 토지 지분: 26.78㎡ (약 8.1평)

* 건물 면적: 96.90㎡ (약 29.3평)

* 건물 지분: 96.9㎡ (약 29.3평)

2.4. 채권자 및 특이사항

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건, 지식산업센터로 이용 중임.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 공업지대입니다. 인근에 인천지하철 2호선 주안국가산단역이 소재하고 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 2호선 주안국가산단역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주안국가산단역은 인천지하철 2호선에 속하며, 가재울역과 주안역 사이에 위치합니다.

1.1. 3. 도로 및 토지 이용

본건 북측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 일단의 세장형 토지로 공장(공장 및 지원시설) 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 일반공업지역, 대로1류(폭 35m-40m), 가축사육제한구역, 산업시설구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 박 (개인정보 마스킹 처리)

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 07월 07일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인의 보증금 전액이 낙찰 후 소멸될 예정이며, 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.2. 2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021-02-08 하나은행 근저당)

* 소유권이전 (주식회사에이치플랫폼, 2021-02-08)

* 근저당 (하나은행, 210,000,000원, 2021-02-08) - 말소기준권리

* 임의경매 (하나은행, 163,719,196원, 2024-09-03) - 말소

* 등기부채권 총액: 210,000,000원

* 특이사항: 소유권이전 3번 신탁등기말소 기록이 있습니다. 매각으로 인해 위 등기부상 권리는 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

1.2. 3. 권리 분석 결과

매각으로 인해 모든 권리가 말소될 것으로 보이며, 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주위 환경

본건이 위치한 인천 서구 가좌동 일대는 주안국가산업단지와 여러 산업단지가 밀집한 공업지대입니다. 중소규모 공장, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 이는 지역 내 산업 활동이 활발함을 시사합니다.

1.3. 2. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 한국폴리텍대학 남인천캠퍼스, 인천시가좌테니스장, 동구구민운동장 등이 위치하고 있습니다. 또한, 가좌시장이 인근에 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다. 검색 결과, 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

인근에 가좌시장 등 전통 시장이 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 지식산업센터의 특성상 해당 건물 내 또는 인근에 근린생활시설이 함께 입주하여 기본적인 편의시설을 제공할 가능성이 높습니다.

1.4. 2. 교통 및 접근성

인천지하철 2호선 주안국가산단역을 이용할 수 있으며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 경인고속도로 가좌IC가 가까워 수도권 광역 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 유동화 물건

본건은 '유동화 물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화증권(ABS) 등의 기초자산으로 활용되는 경우로, 통상적인 경매 물건과 달리 권리관계가 복잡하거나 추가적인 절차가 요구될 수 있습니다. 그러나 본 건의 경우, 법원 경매 절차를 통해 매각되므로 일반적인 부동산 경매 절차를 따릅니다.

1.5. 2. 지식산업센터의 특성

지식산업센터는 특정 업종에 특화된 시설이므로, 공실 발생 시 일반 오피스나 상가 대비 임대 및 재매각이 어려울 수 있습니다. 입주 가능한 업종이 주로 제조업, 지식산업, 정보통신산업 등으로 제한될 수 있습니다.

1.5. 3. 임대 관계 미상

기타 참고사항에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 해당 호실의 정확한 임대 현황 및 임차인의 권리 관계를 파악하는 데 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 본 건의 임차인 박OO 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건 인천광역시 서구 가좌동 소재 아르테크주안 지식산업센터는 인천지하철 2호선 주안국가산단역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 산업단지 및 업무시설과의 연계성이 좋은 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 8,700만원이며, 건물 및 토지 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수해야 할 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 지식산업센터의 특성상 업종 제한 및 공실 가능성 등을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 산업단지 밀집 지역으로 관련 업종 종사자들의 배후 수요가 기대됩니다.

* 차량 접근성이 좋고 광역 교통망(경인고속도로) 이용이 용이하여 물류 이동에 유리합니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 깔끔합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 287,000,000원입니다.

임차인 박OO 씨의 보증금은 7,000,000원이지만 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 시장 상황, 유사 물건의 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 본건의 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.