나이스옥션 법원경매 울산 2024타경797 [2] 울산광역시 울주군 두서면 내와리 산68-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경797 [2] 울산광역시 울주군 두서면 내와리 산68-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경797
• 주소: 울산광역시 울주군 두서면 내와리 산68-2
• 감정가: 28,892,700원
• 최저가: 20,225,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

울산지방법원 경매9계 2024타경797 | 소재지: 울산광역시 울주군 두서면 내와리 산68-2 | 감정가: 28,892,700원 | 최저가: 20,225,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호 울산지방법원 2024타경797 (2)로 진행 중인 울산광역시 울주군 두서면 내와리 산68-2 소재 임야의 일부 지분에 대한 보고서입니다. 본 건은 부동산강제경매 물건이며, 소유자와 채무자가 동일인인 이OO입니다. 채권자는 우OOOOOO입니다.

매각 방식은 토지 일부 지분 매각이며, 지분 매각의 특성상 공유자 우선매수 신고가 가능하다는 점을 핵심적으로 인지해야 합니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지 면적은 9,963.00 제곱미터 (약 3,013.71 평)이며, 매각 대상은 이 중 일부 지분입니다.

제시외 면적이나 건물 면적은 없습니다.

감정가는 28,892,700원이며, 이는 전체 면적에 대한 감정가 기준을 바탕으로 산출된 것으로 보입니다.

2. 물건 분석 및 평가

2.1. 입지 조건

본 건은 울산광역시 외곽 지역에 위치하며, 위치 및 주위 환경에 대한 감정평가서의 설명이 두 가지로 나뉘어 있습니다. 하나는 온양읍 고산리 "외고산옹기마을" 서측 원거리의 자연림 상태임을 명시하며, 다른 하나는 두서면 활천리 "활천I.C" 서측 원거리의 임야로서 주위가 농지, 임야, 자연마을 등으로 형성된 지역임을 설명하고 있습니다. 이로 미루어 볼 때, 매우 외곽의 산림 지역에 위치하고 있음을 알 수 있습니다.

교통 상황은 시외곽지대로서 전반적으로 불리하며, 인근까지의 접근성 역시 불리한 편입니다.

가장 중요한 도로 관련 사항은 맹지입니다. 인접 도로가 없어 차량 진입 및 개발 행위에 상당한 제약이 따르는 핵심적인 리스크입니다.

2.2. 권리 분석

본 건은 토지 일부 지분 매각이며 부동산강제경매입니다.

핵심적인 권리 관계는 '지분매각'과 이에 따른 '공유자 우선매수권'입니다. 민사집행법 제140조에 따라 공유자는 최고가 매수 신고 금액으로 우선하여 매수할 수 있는 권리가 있으므로, 일반 입찰자에게는 불확실성이 높은 물건입니다.

또한, '분묘기지권' 및 '미확인 분묘 소재 가능성'이 특이사항으로 제시되었습니다. 이는 낙찰 후 토지 이용에 있어 분묘 이전 문제나 법정 지상권 성립 문제 등 추가적인 협상 및 소송 비용을 야기할 수 있는 중대한 리스크입니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 분석

본 건 임야는 개발 및 이용에 상당한 제약을 받는 지역에 위치하고 있습니다.

주요 제한 사항은 다음과 같습니다.

자연녹지지역, 개발제한구역 (개별 필지의 일부일 수 있음)

농림지역, 보전관리지역, 임업용산지 (개별 필지의 일부일 수 있음)

가축사육제한구역

특히 '개발제한구역' 및 '농림지역', '임업용산지'는 토지의 형질 변경 및 건축 행위를 엄격하게 제한하므로, 개발 목적의 투자는 매우 부적합하며, 장기적인 보전 목적 외에는 활용도가 낮습니다.

2.4. 주변 환경 및 특징

본 건은 대부분 자연림 상태를 유지하고 있으며, 주변은 농지와 자연마을이 혼재된 전형적인 외곽 산림 지역입니다. "외고산옹기마을" 및 "활천I.C"와도 원거리에 있어 주변 인프라의 직접적인 영향권 밖에 있습니다.

혐오시설 검색 결과, 해당 지역은 농림 및 산림 지역으로 주거 밀집 지역이 아닙니다. 주변에 대규모 국책 시설이나 매립 시설은 확인되지 않으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음을 고려할 때 소규모 축사 등의 존재 가능성은 배제할 수 없습니다.

2.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

1. 공유자 우선매수권: 공유자의 매수 신고로 인해 일반 입찰자가 낙찰받지 못할 가능성이 높습니다.

2. 맹지 및 교통 불편: 도로가 없어 개발행위 자체가 불가능하며, 토지 가치를 심각하게 하락시키는 요인입니다.

3. 분묘기지권: 미확인 분묘 포함 실제 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 소유권 행사에 제약을 받으며, 이전 협상 및 법적 절차에 비용과 시간이 소모됩니다.

4. 토지이용제한: 개발제한구역 및 임업용산지로 지정되어 있어, 용도 변경이나 개발이 거의 불가능합니다.

3. 투자 전략

3.1. 종합 의견

본 건은 '맹지', '지분매각', '공유자 우선매수권', '분묘기지권', '개발제한구역'이라는 5대 핵심 리스크를 모두 내포하고 있는 고난이도 물건입니다. 현황이 자연림 상태로 이용 가치가 낮고, 개발 가능성이 전무합니다. 따라서 일반 투자자가 시세차익이나 개발을 목적으로 접근하기에는 매우 부적합합니다.

3.2. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 극히 제한적입니다.

1. 공유자 대상의 출구 전략: 유일하게 고려할 만한 투자 전략은, 만약 공유자가 시세보다 낮은 가격에 지분을 매수할 의향이 있다면, 공유자에게 저가에 지분을 매각하는 것을 목표로 하는 공유자 대상의 협상용 물건으로 접근하는 것입니다.

2. 극도의 보수적 가격 책정: 만약 투자에 참여한다면, 위에서 언급한 모든 리스크를 반영하여 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 보수적으로 접근해야 하며, 낙찰 가능성 자체가 낮음을 인지해야 합니다.

*결론: 고위험 물건으로, 일반 투자자에게는 비추천하며, 특수 물건 전문가의 면밀한 권리 분석과 리스크 통제가 필수적입니다.*

법원 정보

울산지방법원 경매9계