나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5952 [1] 울산광역시 북구 매곡동 394-1 잡종지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5952 [1] 울산광역시 북구 매곡동 394-1 잡종지 경매

• 사건번호: 2024타경5952
• 주소: 울산광역시 북구 매곡동 394-1
• 용도: 잡종지

울산지방법원 경매9계 2024타경5952 | 소재지: 울산광역시 북구 매곡동 394-1 | 감정가: 1,445,688,270원 | 최저가: 708,387,000원 | 용도: 잡종지

1. 울산지방법원 2024타경5952 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경5952 (1)

소재지: 울산광역시 북구 매곡동 394-1

용도: 잡종지

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

1.1. 2.면적 및 감정가

감정가: 1,445,688,270원

토지면적: 2631.00㎡ (약 796.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 367.00㎡ (약 111.02평)

1.1. 3.채권자 및 특이사항

채권자: 남OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권, 선순위지상권 (3회 기재)

1.2. 입지조건

1.2. 1.소재지 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 북구 매곡동 소재 "울산테크노파크 매곡지구" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 임야와 산업단지가 혼재되어 있습니다.

1.2. 2.교통 상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 본 물건은 남측으로 폭 8m 미만의 소로3류와 폭 15m-20m의 중로2류에 접해 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.경매 정보

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 남OOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 매각에서 제외됩니다.

1.3. 2.권리 분석 (토지)

본 건의 가장 큰 권리상 쟁점은 '법정지상권' 및 '선순위지상권'의 존재입니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리로, 매수인에게 인수될 가능성이 높아 주의 깊은 확인이 필요합니다. 정확한 권리 관계는 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

1.3. 3.주의사항 및 특이사항

1. 토지의 일부(380.9㎡)가 하천구역에 저촉되어 있어 감안하여 평가되었습니다. 정확한 지적 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

2. 현황 조사 시 상가건물임대차 현황서에 등록되지 않은 임차인(강진자원, 가재범, 김상록)이 존재하는 것으로 파악되었습니다. 입찰 전 반드시 이를 확인해야 합니다.

3. 지상에 소재하는 이동 가능한 컨테이너를 포함한 제시 외 건물(1-1~1-13)은 매각에서 제외됩니다. 다만, 이들 제시 외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불명확하므로 주의가 필요합니다. 최저매각가격은 제시 외 건물을 감안하여 책정되었습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 용도 및 개발 계획

본 물건은 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있습니다. 주변으로는 울산테크노파크가 위치하며, 일반산업단지 및 소로3류, 중로2류 등 도로 기반 시설이 갖춰져 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 2.주변 상업 시설 현황

현재 제공된 정보로는 직접적인 상업 시설에 대한 상세한 언급은 없습니다. 다만, 울산테크노파크와 인접하여 산업단지 관련 종사자들을 위한 편의 시설이 일부 존재할 수 있습니다. 주변에 시장이 다수 분포하고 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다. 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색된 자료에서 명확히 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의 시설

본 물건지는 자연녹지지역과 산업단지가 인접한 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 산업단지 배후 수요에 맞춘 근린생활시설 및 관련 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 공공 체육 시설 등이 일부 위치하고 있습니다.

1.5. 2.산업단지 연계성

울산테크노파크 매곡지구와 인접해 있어 산업단지 개발 및 종사자 유입에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리 관련 리스크

'법정지상권' 및 '선순위지상권'은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 매수인이 인수하게 될 경우 토지 사용에 제약이 따르며, 지료 지급 등의 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.토지 이용 관련 리스크

토지의 일부가 하천구역에 저촉되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있으며, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

1.6. 3.임차인 관련 리스크

등기되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 높아, 낙찰 후 예상치 못한 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산테크노파크 인근에 위치한 토지로, 산업단지 개발과 연계한 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 법정지상권 및 선순위지상권이라는 중대한 권리상 하자가 존재하며, 토지의 일부가 하천구역에 저촉되고 등기되지 않은 임차인이 있을 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 매각 대상이 토지뿐이라는 점과 제시 외 건물이 매각에서 제외된다는 점도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 권리관계가 복잡하고 명확한 확인이 필요한 특수 물건입니다. 따라서, 법정지상권 등 법적 문제를 해결할 수 있는 전문적인 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다. 만약 이러한 리스크를 충분히 인지하고 해결 방안을 마련할 수 있다면, 산업단지 인근이라는 입지적 장점을 활용한 투자가 가능할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 관련 법규 및 판례를 숙지하고, 현장 답사를 통해 정확한 현황을 파악하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계