나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118735 [1] 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "남부교회입구사거리" 북동측 인근에 위치하는
지움포유 5층 502호로서, 주위는 아파트, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등
으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건중 5층 502호로서,
외벽: 치장석 붙임, 몰탈위 페인트칠마감.
내벽: 벽지바름 및 일부 내장타일붙임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기 타
없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2024타경118735 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 5층502호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 15.67㎡ (약 4.74평)

건물면적: 68.38㎡ (약 20.69평)

- 전용면적: 68.38㎡ (약 20.69평)

- 공급면적: 제공된 정보에 상세 명시되지 않음.

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 239,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "남부교회입구사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 5층 502호임.

외벽: 치장석 붙임, 몰탈위 페인트칠 마감.

내벽: 벽지바름 및 일부 내장타일 붙임.

창호: 샷시 창호임.

2.4. 이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

2.5. 설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

2.6. 토지 현황

토지 형상: 정방형 토지

토지 이용상태: 공동주택 및 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중임.

2.7. 도로 및 주변 환경

주변 가로망 상태 및 주차장 시설은 보통 수준임.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑4 (한국주택금융공사, 2024-11-13 접수, 강제경매)

3.2. 인수되는 권리

을3 (최기훈, 2023-11-06 접수, 주택임차권)

- 임대차보증금: 270,000,000원

- 전입일자: 2021-10-08

- 확정일자: 2021-10-08

- 대항력: 있음. 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 말소될 권리

갑4 (한국주택금융공사, 강제경매) - 말소기준권리

갑5 (남구(울산광역시), 압류)

갑6 (북부산세무서장, 압류)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 최기훈

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-08

확정일자: 2021-10-08

대항력: 있음 (인수되는 보증금)

3.5. 기타 특이사항

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여, 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신정동은 아파트, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

토지이용계획상 일반상업지역으로 분류되어 있어, 상업 시설 이용 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 일반적인 교통사정 보통 수준으로, 차량 이용은 원활함.

* 편의시설: 주위의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 주거 환경: 아파트 단지 및 주택가와 인접하여 주거 환경이 형성되어 있음.

5.2. 혐오시설 유무

주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았음. 다만, 울산광역시 내 폐기물 관련 시설(소각시설, 매립장 등)이 지역별로 분포하고 있으나, 본건 소재지와 직접적인 인접성은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 최기훈 씨의 보증금 270,000,000원입니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

6.2. 건물 노후도 및 유지보수

철근콘크리트 구조이나, 건축 연도에 따른 노후화 및 시설 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 신정동에 위치한 아파트로, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 리스크가 있습니다. 이 점을 충분히 인지하고 권리분석 및 명도 계획을 철저히 수립해야 합니다. 입지 자체는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 해당하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인의 전입 및 확정일자가 비교적 앞서 있어 권리관계가 명확함.

* 울산 남구 신정동의 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 주거 수요가 있음.

* 토지이용계획상 일반상업지역으로, 향후 개발 가능성을 고려할 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금 270,000,000원을 제외하고 산정해야 하나, 본 건의 경우 인수 보증금이 감정가(239,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 매수인이 부담해야 할 총액(입찰가 + 인수 보증금)을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금 270,000,000원을 제외하고 계산하라는 규칙에 따라, 감정가 수준인 239,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 이는 순수 입찰가만을 의미하며, 실제 매수인이 부담하는 총액은 입찰가와 인수되는 보증금을 합한 금액임을 명심해야 합니다. 따라서, 본건의 경우 총 부담액이 매우 커질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.