나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117374 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678 영남알프스타운아파트 113동 10층1004호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117374 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678 영남알프스타운아파트 113동 10층1004호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매9계 2024타경117374 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 작괘들길 41, 113동 10층1004호 (영남알프스타운아파트) | 감정가: 80,000,000원 | 최저가: 56,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

물건 보고서 작성을 위한 기본 정보입니다.

사건번호는 울산지방법원 2024타경117374 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 소재지는 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678 영남알프스타운아파트 113동 10층1004호입니다. 감정가는 80,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 물건 상세 정보

본 물건은 토지면적 36.72제곱미터, 건물면적 44.65제곱미터의 공동주택(아파트)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕으로 지상 15층 중 10층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지바름 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

소유자와 채무자는 이OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

2. 감정평가 요약 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 "삼남읍행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주변 가로망 상태 및 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 토지는 완경사지대 내 부정형의 형상으로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 건물 및 설비 내역

본건 아파트는 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 기본적인 설비들이 구비되어 있습니다.

특이사항이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

3. 입지 조건 분석

본건은 삼남읍 행정복지센터 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이한 위치입니다.

주변이 농경지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 도심 외곽의 비교적 한적한 환경에 자리하고 있습니다. 영남알프스타운아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 편의성은 갖추고 있으나, 대규모 상권 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 주요 도로와의 접근성이 보통 수준으로 차량 이동을 통한 생활권 영위가 필요합니다.

4. 권리 분석

본 경매는 채권자 주OOOOOOOO가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 이OO으로 동일하므로, 복잡한 채무관계는 적을 수 있습니다. 현재 보고서상 특이사항 및 주의사항이 없고, 공부와의 차이도 없으므로 권리상 하자는 없는 것으로 보입니다. 다만, 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부는 추가적인 현장 조사 및 명도 계획 수립 시 반드시 확인해야 하는 핵심 사항입니다. 낙찰 후 명도 절차의 난이도가 달라질 수 있습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 삼남읍 교동리는 생활편의시설이 근접한 "삼남읍행정복지센터" 인근에 있으나, 대규모 상업시설보다는 근린생활시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

단지 주변의 소규모 상점 및 마트 등 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것입니다. 차량 이용 시 울주군 삼남읍의 중심 생활권이나 인근 도시(언양 등)로의 이동이 필요할 수 있습니다. 교육시설, 의료시설 등 주요 생활 인프라의 접근성을 면밀히 파악하여야 합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'에 따른 명도 리스크입니다.

대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 점유관계 확인은 필수입니다. 또한, 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역(축종별 제한거리 250m 미만 축종)으로 지정되어 있어, 아파트 부지로서의 이용에는 문제가 없으나, 주변 환경의 개발 잠재력이나 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다. 자연녹지지역이라는 점은 향후 대규모 개발에는 제약이 있을 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 8천만원 감정가의 소형 아파트로, 상대적으로 낮은 투자금으로 진입이 가능한 물건입니다.

건물 구조가 견고하고 기본적인 설비를 갖추고 있으며, 행정시설 인근에 위치하여 주거 환경이 안정적인 편입니다. 그러나 외곽 지역의 특성상 환금성이 다소 떨어질 수 있으며, 향후 가격 상승 여력보다는 안정적인 실수요 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자에 더 적합해 보입니다. 잠재적 리스크인 명도 문제 해결 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

최고의 입지: 삼남읍 행정복지센터 인근으로 행정 편의성 우수.

투자 포인트:

1. 낮은 감정가와 소형 면적으로 소액 투자 및 첫 경매 참여자에게 적합함.

2. 건물 상태 및 이용 상태가 양호하고 기본적인 설비가 완비되어 있음.

3. 임의경매 사건으로 권리 관계가 비교적 단순할 것으로 예상됨. (단, 점유관계 확인 필수)

법원 정보

울산지방법원 경매9계