나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3843 [1] 경기도 여주시 흥천면 효지리 58-22 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3843 [1] 경기도 여주시 흥천면 효지리 58-22 답 경매

• 사건번호: 2024타경3843
• 주소: 경기도 여주시 흥천면 효지리 58-22
• 감정가: 40,824,000원
• 최저가: 28,577,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

여주지원 경매2계 2024타경3843 | 소재지: 경기도 여주시 흥천면 효지리 58-22 | 감정가: 40,824,000원 | 최저가: 28,577,000원 | 용도: 답

1. 경매 물건 보고서 (여주지원 2024타경3843)

1.1. 물건 개요 및 현황

본 물건은 경기도 여주시 흥천면 효지리 58-22 소재의 답(농지)에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 여주지원 2024타경3843 (1)이며, 매각대상은 토지 전부에 해당합니다.

토지 면적은 323.00㎡ (약 97.71평)이며, 감정가는 40,824,000원으로 평당 약 417,800원 수준입니다.

현재 이용 상태는 부정형 완경사의 토지로 묵전(休耕地) 상태이며 지상에는 잡목이 우거져 있습니다. 이는 경제적 가치가 미미하여 토지 감정가에 포함하여 평가되었습니다.

1.2. 입지 조건 분석

본건은 흥천면 효지리 소재 "흥천중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 정도입니다.

도로 상태는 본건 북동측으로 노폭 약 3미터 정도의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

1.3. 권리 분석 (특이사항 및 주의사항)

본건은 소유자, 채무자가 조OO으로 동일하며 채권자는 흥OOOOOOO인 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리상 특별한 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

단, 매각조건과 관련하여 다음과 같은 중요 사항을 유의해야 합니다.

1) 농지취득자격증명 (농취증) 제출 필요: 본 물건은 지목이 '답'인 농지이므로 매각결정기일(약 7일 이내)까지 관할 관청에서 발급하는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

2) 접도구역 저촉: 토지의 일부가 접도구역(2022-08-16 지정)에 저촉되어 있어 도로 경계로부터 일정 거리 이내에서는 건축 및 개발 행위에 제한을 받을 수 있습니다.

3) 공법상 제한: 계획관리지역으로 비교적 개발 가능성이 높은 용도지역이나, 성장관리계획구역(산업유통형), 접도구역, 가축사육제한구역(일부 제한지역 500m), 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 1권역) 등 중첩된 공법상 제한이 많으므로 투자 목적에 따라 개별적으로 개발 가능 여부를 상세히 확인해야 합니다. 특히, '대로1류(폭 35m-40m)(중부내륙선)(접합)'으로 계획된 부분이 있어 향후 도로 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건 주위는 소규모 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 상업 시설이나 대규모 주거 단지는 부족합니다. 주로 산업 및 농업 관련 환경을 형성하고 있습니다.

생활 편의 시설: 인근에 '흥천중학교'가 위치하며, 일상적인 생활 편의 시설은 흥천면 소재지 등 인근 마을 중심으로 이용해야 합니다.

혐오 시설: 주변 시설 및 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않으나, 소규모 공장 및 창고가 혼재된 지역 특성상 주변 환경을 현장 방문하여 확인하는 것이 중요합니다. (주변에 쓰레기 무단투기 근절을 위한 로고젝터 설치 등의 노력이 있었던 것으로 보아 일부 사각지대 환경 문제에 대한 주의는 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

1) 농지취득자격증명 미제출 리스크: 농지 매각의 가장 큰 리스크로, 제출 기한(매각결정기일)을 놓치거나 자격 요건을 갖추지 못할 경우 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

2) 공법상 중첩 규제 리스크: 계획관리지역임에도 불구하고 접도구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 규제가 중첩되어 있어 토지의 개발 목적에 따라 예상치 못한 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 특히, 접도구역 저촉 부분은 건축 시 건폐율 및 용적률 적용에 제한이 따릅니다.

3) 대로1류 접합 리스크: '대로1류' 계획이 접합되어 있어, 향후 도로 사업 추진 시 일부 또는 전체 토지가 수용될 가능성 및 그에 따른 보상 절차상의 리스크가 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 계획관리지역 내의 토지로, 면적(323.00㎡, 약 97.71평)이 비교적 작고 감정가(40,824,000원)가 낮아 소액 투자처로 고려될 수 있습니다.

용도가 답(농지)이고 묵전 상태이므로, 투자자는 농지 취득 및 관리 목적을 명확히 설정해야 합니다.

투자 포인트:

1) 계획관리지역: 해당 토지는 비교적 규제가 덜한 계획관리지역에 속하여 향후 매각 차익을 위한 보유나 소규모 창고, 주택(개발 목적에 따라 제한사항 확인 필수) 등으로의 용도 변경 가능성을 가지고 있습니다.

2) 도로 접근성: 3미터 포장도로에 접하고 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

3) 소액 투자: 감정가 기준 약 4천만원대의 소액으로 토지에 투자할 수 있는 기회입니다.

반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전 확인하고, 접도구역 및 기타 공법상 규제 사항이 투자 목적 달성에 미치는 영향을 면밀히 분석한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

법원 정보

여주지원 경매2계