나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16921 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 306-3 우성아파트 405동 7층709호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16921 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 306-3 우성아파트 405동 7층709호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경16921 | 소재지: 인천광역시 부평구 안남로123번길 46, 405동 7층709호 (산곡동,우성아파트) | 감정가: 315,000,000원 | 최저가: 220,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보 및 현황

인천지방법원 2024타경16921 (1) 사건으로 진행 중인 본 물건은 인천광역시 부평구 산곡동 306-3 우성아파트 405동 7층 709호에 위치한 아파트입니다. 본건은 토지 및 건물 일괄매각 조건이며, 현재 부동산 임의경매로 진행되고 있습니다. 감정가는 315,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 물건 상세 내역

본 물건은 건물 전용면적 84.97㎡, 토지 지분 48.08㎡의 중형 아파트입니다. 총 15층 중 7층에 해당하여 주거 쾌적성이 높습니다. 소유자와 채무자가 유OO으로 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 임의경매로 추정되며, 특이사항으로 유동화물건으로 진행되고 있어 채권 회수 목적이 강한 물건임을 인지해야 합니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건 아파트 단지는 인천광역시 부평구 산곡동 내에서도 "산곡남초등학교"에 남동측으로 인접하여 위치한 초품아(초등학교를 품은 아파트) 입지를 확보하고 있습니다. 주위는 동류형의 아파트 단지와 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역으로 우수한 정주 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난합니다. 단지 내외 포장도로에 잘 접하고 있어 차량 이동 및 접근성이 양호하여 제반 교통 상황은 생활에 불편함이 없는 수준으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 명세

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되어 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 관계 발생 여지가 적습니다. 소유자 및 채무자가 동일하므로 일반적인 임의경매 절차에 따르게 됩니다. 본건은 유동화물건으로, 채권자가 자산관리회사인 경우가 많으므로 배당 이후 절차의 진행 속도가 빠를 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 주의사항

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 확인되어 있습니다. 이는 소유자가 직접 점유하고 있거나 또는 임차인이 있으나 신고가 안 되었을 가능성을 모두 내포합니다. 따라서 입찰 전 현장조사를 통해 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 미상의 임차인이 대항력을 갖춘 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로 면밀한 권리 분석이 필요합니다.

4. 주변 환경 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

주위는 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집된 주거 지역인 만큼 단지 주변으로 기본적인 근린생활시설들이 이미 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 차량으로 인접 지역 상권을 이용하기에도 용이하여 생활 필수 시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

4.2. 교육 환경

가장 큰 장점은 "산곡남초등학교"가 단지 바로 남동측에 위치한다는 점입니다. 이는 어린 자녀를 둔 수요자들에게 매우 매력적인 요소로 작용하며, 주거 선호도를 높이는 중요한 학군 프리미엄입니다. 또한, 본건 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 유해시설 없이 안전하고 쾌적한 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도(점유) 리스크

임대 관계 미상으로 인해 낙찰 후 점유자(소유자 또는 미신고 임차인)를 상대로 명도 절차를 진행해야 합니다. 특히 소유자 점유의 경우 통상 명도 협상에 시간이 더 소요될 수 있으며, 점유 이전을 위한 강제 집행 시에는 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

5.2. 유동화 물건 특성

유동화 전문회사 관련 물건은 일반 채권자에 비해 채권 회수에 대한 의지가 매우 강하며, 매각 절차를 신속하게 진행하려는 경향이 있습니다. 이로 인해 유찰 없이 진행될 가능성이 높으며, 실수요자 및 투자자들의 관심이 높아 경쟁률이 다소 상승할 가능성도 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

인천광역시 부평구 산곡동 우성아파트 405동 709호는 탁월한 학군 입지와 양호한 교통 여건을 갖춘 실수요 및 투자 가치가 높은 물건입니다. 특히 토지이용계획상 제3종일반주거지역에 위치하고 있어 향후 재개발 또는 리모델링 등 주거 환경 개선 시 높은 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상에 따른 점유자 확인 및 명도 전략 수립이 성공적인 투자의 핵심입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 산곡남초등학교를 인접한 초품아 입지로 주거 선호도가 높습니다.

토지 이용 효율: 제3종일반주거지역으로 용적률 등 재산권 활용도가 높습니다.

적절한 면적 및 층수: 84.97㎡의 전용 면적과 15층 중 7층이라는 안정적인 층수로 환금성이 좋습니다.

가격 메리트: 감정가를 기준으로 하되, 철저한 시세 분석을 통해 경쟁력 있는 입찰가를 산정한다면 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계