나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15478 [1] 인천광역시 서구 가정동 5-92 동우아파트 105동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15478 [1] 인천광역시 서구 가정동 5-92 동우아파트 105동 1층101호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경15478
• 주소: 인천광역시 서구 천마로13번길 6, 105동 1층101호 (가정동,동우아파트)
• 감정가: 170,000,000원
• 최저가: 119,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

인천지방법원 경매4계 2024타경15478 | 소재지: 인천광역시 서구 천마로13번길 6, 105동 1층101호 (가정동,동우아파트) | 감정가: 170,000,000원 | 최저가: 119,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경15478 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 5-92 동우아파트 105동 1층101호

용도: 아파트 (총 5층 건물 중 1층)

감정가: 170,000,000원

전용면적: 건물 47.10㎡ (약 14.2평), 토지 33.39㎡ (약 10.1평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 경매 진행 정보

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO (소유자와 채무자 일치)

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지 조건

2.1. 최고의 입지: 더블 역세권의 잠재력을 갖춘 아파트 단지

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 봉수초등학교 북측 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 세대에 유리한 입지입니다. 아파트 단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 주거지역 내에 속합니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 인천지하철 2호선 가정역이 가까워 대중교통 이용 편의도가 양호한 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소규모주택정비 관리지역(2024-04-01) 내에 위치하고 있습니다. 제3종 일반주거지역은 비교적 높은 용적률을 적용받는 주거지역으로 향후 개발 시 잠재력이 높습니다. 또한, 소규모주택정비 관리지역 지정은 추후 정비사업 추진 가능성을 시사합니다.

3. 생활 정보

3.1. 건물의 현황 및 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층에 위치한 아파트입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 창호는 새시 창호가 설치되어 있습니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

3.2. 단지 환경

광평수 부정형 완경사지 위에 주거용 아파트로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도(公道)로의 출입이 원활합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각대상 및 경매 종류

토지 및 건물이 일괄 매각되는 임의경매 사건입니다. 임의경매는 통상 담보권(근저당권 등) 실행으로 진행되는 경매로, 채권자가 주식회사인 점을 미루어 볼 때 금융권 대출과 관련되었을 가능성이 높습니다.

4.2. 점유 및 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

정확한 권리분석을 위해서는 말소기준권리 이후의 임차인이 존재하는지, 존재한다면 대항력이 있는지 여부를 법원 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인 유무 및 대항력 여부에 따라 명도 리스크와 추가 인수금 발생 여부가 결정됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주거 및 교육 환경

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지역입니다. 특히 봉수초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 개발 잠재력

인천지하철 2호선 가정역 인근이라는 점과 2024년 4월 1일자로 '소규모주택정비 관리지역'으로 지정된 점은 주거환경 개선 및 향후 재개발/재건축 추진 가능성에 대한 기대감을 높이는 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유 관계의 불확실성

현재 임대관계가 미상(미확인)이므로, 낙찰 후 점유자를 상대로 한 명도 절차가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 점유자 유형(소유자, 대항력 없는 임차인, 대항력 있는 임차인)에 따라 대응 전략이 달라져야 합니다.

6.2. 저층 아파트의 한계

본건은 5층 중 1층 물건으로, 통상적으로 고층에 비해 일조량, 사생활 보호, 습기 등의 측면에서 선호도가 낮아 감정가 및 매각가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 지하철 역세권의 접근성

인천지하철 2호선 가정역 이용이 편리하여 출퇴근 및 생활 편의성이 높습니다.

7.2. 학군 프리미엄

봉수초등학교가 가까워 학부모 수요가 꾸준할 수 있는 위치입니다.

7.3. 개발 호재 가능성

제3종 일반주거지역에 속하며, 최근 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 추후 정비사업 추진 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 감정가 1억 7천만 원의 비교적 소액으로 투자 가능한 아파트이며, 지하철역과 초등학교가 인접한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 1층이라는 점과 '소규모주택정비 관리지역'으로 지정되어 향후 변동성이 존재한다는 점을 고려해야 합니다. 특히 임대차 관계가 미상이므로, 입찰 전 현장 조사 및 권리 분석을 철저히 진행하여 명도 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다. 입찰자는 해당 지역의 최근 거래 시세, 유사 면적의 실거래가 및 정비사업 추진 현황 등을 면밀히 분석한 후 적정 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계